التنبيه بالاخلاء وفق القانون الجزائري
ماهية التنبيه بالاخلاء
التنبيه بالاخلاء في ظل القانون الجديد
التنبيه بالاخلاء في ظل القانون القديم

ماهية التنبيه بالاخلاء
التنبيه بالاخلاء هو اجراء يقوم به المؤجر يوجهه للمستاجر من اجل اعلان رفضه تجديد الايجار او اعلان رغبته في انهاء الايجار المبرم بينهما و هدا الاجراء نصى عليه القانون القديم أي القانون المدني رقم 58/75 المؤرخ في 26/9/1975 بحيث وضع له شروط و آجال يجب على المؤجر احترامها حتى يكون مقبول من الناحية الشكلية و يطالب بواسطته المستاجر اخلاء العين المؤجرة لكن الآن وقعت علي هذا القانون عدة تعديلات أهمها القانون الجديد رقم 05/07 المؤرخ في 13/5/2007 و سوف نتطرق لكلا القانونين لمعرفة ما كان سائد سابقا حول هدا الاجراء و كيف اصبح الان بعد التعديل .

التنبيه بالاخلاء في ظل القانون الجديد المؤرخ في 2007/05/13
القانون الجديد جاء واضحا و صريحا فيما يتعلق بمسالة التنبيه بالاخلاء بحيث جاء بالمادة 8 منه ما يلي (( تلغى المواد 470.471.473.474.475.504. ومن 508 الى 537 من القانون المدني المؤرخ في 26/9/1975 ))

بمعني ان كل من المادة 474 التي تنص على وجوب التنبيه بالاخلاء كاجراء و المادة 475 التي تحدد آجال توجيه التنبيه بالاخلاء و مدد التنبيه اصبحتا في خبر كان .

و النتيجة اصبح في القانون الجديد لا مكان لاجراء التنبيه بالاخلاء و اكثر من ذلك جاء في نصى المادة 469 مكرر1 من القانون الجديد = (( ينتهي الايجار بانقضاء المدة المتفق عليها دون حاجة الى تنبيه بالاخلاء )).

التنبيه بالاخلاء في ظل القانون القديم
نصت المادة 474 قانون مدني وجوبا توجيه محضر تنبيه بالاخلاء للمستاجر من اجل اعلان الاول للثاني رغبته في انهاء الايجار المبرم بينهما و عدم قيام المؤجر بهدا الاجراء كان يعرض طلبه للرفض من الناحية الشكلية و كان هدا الاجراء يشترط في كل الايجار تقريبا الايجار غير محدد او الدي تم تجديده بصفة ضمنية .

ا ـ شكل التنبيه بالاخلاء
و هدا الاجراء كان له شكل معين لا يصح الا به بحيث كان يشترط لصحته
ذكر المؤجر هويته كاملة
ذكر هوية المستاجر كاملة
ذكر عنوان المحل السكني المستاجر بصفة دقيقة
ذكر باي صفة يشغل المستاجر المسكن بعقد ايجار كتابي او شفوي و ما قيمة بدل الايجار
ذكر اعلان رغبة المؤجر انهاء الايجار و لاي سبب
و كان يتم تبليغ هدا المحضر عن طريق رسالة مضمنة الوصول مع علم الوصول او عن طريق المحضر القضائي

ب ـ اجل التنبيه بالاخلاء ومدد التنبيه
اجراء التنبيه بالاخلاء كان لايوجه في أي وقت وانما له تاريخ قانوني لا يسري الا ابتداءا منه و هده التواريخ محددة بالمادة 475 قانون المدني و هي 15 جانفي 15 افريل 15 جويلية 15 اكتوبر بحيث لا يسري اجل التنبيه بالاخلاء الا ابتداءا من هده التواريخ
فرضا ان المؤجر وجه محضر تنبيه بالاخلاء للمستاجر بتاريخ 1/2/2000 فان اجل سير التنبيه بالاخلاء لا يبسري الا ابتدا من تاريخ 15/4/2000 و هكدا
و كان المؤجر ينتظر مدة قانونية محددة من اجل تسجيل دعواه باخلاء المستاجر للمسكن في حالة عدم استجابة المستاجر لنداء المؤجر بمحضر التنبيه بالاخلاء و هي على الشكل التالي :
01 شهر واحد في المساكن المؤقتة
03 اشهر في المسكن او المحالات دات الطابه المهني
06 اشهر في المساكن المستعملة للسكن عادة

ج ـ ماذا يفعل المؤجر بعد هذه الاجراءات
المؤجر و بعد قيامه بمحضر تنبيه بالاخلاء طبقا للقانون و بعد مرور الاجال المحددة له قانونا يقوم بتسجيل دعواه ضد المستاجر يكون طلبه فيها على الشكل التالي
في الشكل / قبول الدعوى شكلا
قبول محضر التنبيه بالاخلاء شكلا لاستفائه جميع شروطه الشكلية
في الموضوع // المصادقة على محضر التنبيه بالاخلاء المؤرخ في ............و ساري المفعول بتاريخ ...........الموجه للمستاجر و بالتالي الحكم على المستاجر و كل شاغل بادنه باخلاء المحل السكني الكائن بشارع ................(( تحديد الطلب بدقة )).

إستنتاج
المشرع لم يصل الى هده النتيجة هكدا بصفة فجائية و انما مهد لالغاء هدا الاجراء و دلك عن طريق وضعه لمواد قانونية سابقة تحدد شكل عقد الايجار بحيث اعتبر كل عقد ايجار غير مكتوب باطل بمعنى استوجب كتابة عقد الايجار من اجل تحديد مدة الايجار حتى لا يطرح أي اشكال فيما يتعلق بمسالة انهاء الايجار و سنتناول شكل عقد الايجار في موضوع لاحق ان شاء الله .

--------------------------------------------------------

إجتهاد المحكمة العليا في ضل القانون القديم

تنبيه بالإخلاء – دعوى إخلاء – مستأجر- المادة 474،475 من القانون المدني .


الإجتهاد القضائي للمحكمة العليا
الغرفةالغرفة الإجتماعية
رقم القرار327957
تاريخ القرار07/12/2005
قضيةب-خ-ج ضد د-ر
موضوع القرارتنبيه بالإخلاء – دعوى إخلاء – مستأجر- المادة 474،475 من القانون المدني .

المبـدأ: رفع دعوى إخلاء السكن المؤجر، خلال مدة التنبيه بالإخلاء، مسموح به.
طرد المستأجر، أثناء هذه المدة غير جائز.
القرارإن المحكمة العليـــا
في جلستها العلنية المنعقدة بتاريخ 07/12/2005 بمقرها الكائن بنهج 11 ديسمبر 1960 ببن عكنون الأبيار،
بناء على المواد ( 231، 233، 235، 239، 244، 257 ) من قانون الإجراءات المدنية.
بعد الإطلاع على مجموع أوراق ملف الدعوى و على عريضة الطعن بالنقض المودعة بتاريخ 15 /04/ 2003 ،

بعد الاستماع إلى السيد /بوعلام بوعلام المستشار المقرر في تلاوة تقريره المكتوب و إلى السيدة / دراقي بنينة المحامية العامة في تقديم طلباتها المكتوبة،
و بعد المداولة القانونية أصدرت القرار الآتي نصه:
حيث طعن بالنقض المدعـو (ب-خ-ج) ضد القرار الصادر بتاريخ 28/01/2003 عن مجلس قضاء باتنة و المؤيد للحكم المستأنف الصادر بتاريخ 18/03/2001 القاضي بعدم قبول طلب المدعي لبطلان التنبيه بالإخلاء.
حيث أن المطعون ضدها لم ترد على عريضة الطعن المبلغة لها بموجب رسالة موصى عليها تحت رقم 060047 بتاريخ 25/01/2004 .
حيث أن النيابة العامة تلتمس رفض الطعن .
و حيث أن المصاريف القضائية قد دفعت .
وعليه
في الشكل:
حيث أن الطعن الحالي جاء مستوفيا أركانه الشكلية لوقوعه ضمن الآجال و وفق الإجراءات مما يعده من هذا القبيل صحيحا.
في الموضوع:
حيث تدعيما لطعنه أودع الطاعن مذكرة طعن ضمنها وجها وحيدا له مأخوذ من مخالفة القانون و الخطأ في تطبيقه :
الوجه الوحيد :
حيث حاصل ما ينعيه الطاعن على القرار المطعون فيه الخطأ في تطبيق القانون ذلك أن قضاة الموضوع استندوا إلى حيثية واحدة للوصول إلى بطلان التنبيه المؤرخ في 11/07/1999 باعتبار أنه لم يحترم المدة القانونية المطلوبة لرفع الدعوى إذ أن التنبيه يمهل المستأنف عليها مدة 6 أشهر ابتداء من 15/07/1999 إلى غاية 15/1/2000 في حين أن الدعوى رفعت بتاريخ 15/01/2000 أي بيوم قبل انتهاء مهلة التنبيه بالإخلاء إلا أنه و خلافا لذلك فالإشكالية تتناول جانب مطالبة المدعي المستأنف الطاعن الحالي بصحة التنبيه بالإخلاء الموجه بمعرفة المحضر لدى محكمة باتنة يوم 11/07/1999 و من ثم يترتب الأثر القانوني الناتج جراء ذلك و المتمثل في الإخلاء هي وكل محتل بإذنها حقيقة سبق الأمر في رفع الدعوى في انتظار ميعاد الإخلاء بتاريخ 15/01/2000 و فـي المنظـور القـانونـي لا تـثريـب على ذلـك طـالما أنــه لا يـوجـد أي نص قانوني يمكن الاسترشاد به للقول أن المدعي قد استبق الأمر قبل آجاله أي قبل آجال انتهاء التنبيه بالإخلاء و الأجل المنصوص عليه بالمادة 475 يتناول الأجل المحدد و الذي يمكن على ضوئه توجيه إنذار بالإخلاء ليس إلا و لا علاقة له برفع الدعوى و المجلس حين قضائه في اتجاه المصادقة على الحكم المعاد دون أن تكون منازعة في صحة التنبيه بالإخلاء .

حيث يبين فعلا من القرار المطعون فيه تأييده للحكم المستأنف القاضي بعدم قبول الدعوى لبطلان التنبيه بالإخلاء على أساس أن المدة المقررة به لم تنته بعد إذ وجه للمطعون ضدها ابتداء من 15/07/1997 لأجل 15/01/1998 و الدعوى رفعت بموجب عريضة افتتاحية لها بتاريخ 15/01/1998 و المهلة تنتهي رسميا بتاريخ 16/01/1998 أي اليوم الموالي لرفعها .
لكن حيث من الثابت أن المؤجر الذي يريد ممارسة حق الاستعادة بمعنى إسقاط حق البقاء عليه توجيه تنبيه بالإخلاء للمستأجر طبقا لنص المادتين 474 و 475من القانون المدني ، هذه الأخيرة حددت المدة المعطاة له قصد إخلاء السكن المؤجر و في قضية الحال المهلة كانت لستة أشهر تنتهي بتاريخ 15/01/1998 و الدعوى رفعت بهذا التاريخ لأن المدة فضلا على أنها تحسب كاملة فلا يوجد ما يمنع رفعها خلال مدة التنبيه بالإخلاء. المهم هو ألا يحصل طرد المستأجر أثناء هذه المدة و قضاة الموضوع لئن لم يحتسبوا المدة كاملة فتأسيس القرار على أن مدة التنبيه بالإخلاء لم تنته بعد ، تأسيس خاطئ لأنه لم يستند لأي نص قانوني مما يجعل ما قضوا به معرضا للنقض و الإبطال .
حيث أن المصاريف القضائية تبقى على من خسر دعواه .

لهذه الأسباب
تقرر المحكمة العليا
قبول الطعن بالنقض شكلا و تأسيسه موضوعا و نقض و إبطال القرار المطعون فيه الصادر بتاريخ 28/01/2003 عن مجلس قضاء باتنة و إحالة القضية و الأطراف أمام نفس الجهة القضائية التي أصدرته مشكلة بتشكيلة أخرى للفصل فيها طبقا للقانون.
وتحميل المطعون ضده بالمصاريف القضائية.
بذا صدر القرار و وقع التصريح به في الجلسة العلنية المنعقدة بتاريخ السابع من شهر ديسمبر من سنة ألفين و خمسة من قبل المحكمة العليا الغرفة الإجتماعية المشكلة من السادة:

لعموري محمد الــرئيـس
بوعلام بوعلام المستشار المقـرر
بوحلاس السعيد المستشـــــار
رحابي أحمد المستشـــــار
لعرج منيرة المستشـــــارة

بحضور السيدة / دراقي بنينة المحامية العامة.
و بمساعدة السيد / عطاطبة معمر أمين ضبط القسم