شرح حقوق المستأجر في القانون المدني 07-05
إن حقوق المستأجر علي المؤجر هي
التزام المؤجر بتمكين المستأجر من الانتفاع بالعين المؤجرة
التزام المؤجر بصيانة العين المؤجرة
و التزام المؤجر بضمان التعرض
التزام المؤجر بضمان العيب الخفي
تعريف المستأجر
المستأجر هو احد الطرفين في عقد الايجار هو الذي يكتسب ممتلكات غير منقولة ويدفع للمؤجر مقابل الايجار . يوضح عقد الإيجار من جانب المستأجر ملكية حيازة الممتلكات ؛ ومع ذلك ، لا يمكن معاملته كمالك لأن الملكية تقع على عاتق المؤجر. عادة لا يمكن اعتبار المستأجر مسؤولاً عن دفع الرسوم والضرائب الحكومية حتى يتم تحديدها مسبقًا. بنفس الطريقة ، فهو غير ملزم بالإصلاح والصيانة أيضًا. في معظم الحالات ، يتم دفع رسوم المرافق دائمًا من قبل المستأجر حتى يتم الاتفاق مسبقًا على أنه لن يكون مسؤولاً عن دفع كل هذه التكاليف إذا كان عقد الإيجار قد غطى هذه الرسوم بالفعل.
1- التزام المؤجر بتمكين المستأجر من الانتفاع بالعين المؤجرة
يلتزم المؤجر بتسليم العين المؤجرة للمستأجر في حالة تصلح للاستعمال المعد لها تبعا للاتفاق الطرفين ( المادة 476 قانون المعدل 07-05 المدني )
تتم معاينة الاماكن وجاهيا بموجب محضر او بيان وصفي يلحق بعقد الايجار ، وفي حالة تسليم العين المؤجرة دون محضر او بيان وصفي يفترض القانون في المستأجر انه تسلمها في حالة حسنة ما لم يثبت العكسفي المحضر او البيان يذكر فيه المستأجر بأنه على علم تام بالأمكنة لرؤيته اياها ومعاينته لها وانه تحقق من استلامه للأمكنة في حالة جيدة قابلة للسكنى ويوقع على المحضر.
2- التزام المؤجر بصيانة العين المؤجرة
يظل المؤجر ملزما بصيانة العين المؤجرة اثناء مدة الايجار ، فالأعمال الصيانة الضرورية تقع على عاتقه ويتحمل التكاليف المثقلة بالعين المؤجرة كالرسوم والضرائب، اما ثمن الكهرباء والغاز وغير ذلك مما هو خاص بالاستعمال الشخصي فيتحمله المستأجر
المادة : 479 من القانون المدني
على المؤجر ان يتعهد بصيانة العين المؤجرة لتبقى على الحالة التي كانت عليها وقت التسليم وجب ان يقوم بجميع الترميمات الضرورية دون الترميمات الخاصة بالمستأجر
الترميمات الضرورية التي تقع على المؤجر :
ــ اصلاح او ترميم شقوق الجدران الارضية او الاسقف
ــ تصريف مجاري المياه القذرة
الترميمات التأجيرية التي تقع على عاتق المستأجر والتي يطلق عليها بالترميمات البسيطة :
ــ اصلاح او تبديل الاقفال ، والمقابض ، والمزالج
ــاجراء الدهانات الداخلية
ــ اصلاح صبور المياه او قنواتها
ــ تركيب او اصلاح الاجهزة الكهربائية الموجودة
القرار رقم 101953 بتاريخ 21/ 12/ 1993 م. ق عدد 2 ص: 117
المبدأ : من المقرر قانونا انه يتعين على المؤجر ان يتهد بصيانة العين المؤجرة لتبقى على الحالة التي كانت عليها وقت التسليم ويجب عليه ان يقوم بجميع الترميمات الضرورية اثناء مدة الايجار.
ـ وفي حالة تقاعس المؤجر في تنفيذ التزامه وبعد اعذاره بمحضر غير قضائي يجوز للمستأجر الطالبة بفسخ العقد او انتقاص بدل الايجار مع التعويض
ـ وفي حالة استحالة الانتفاع بالعين المؤجرة لهلاكها اثناء مدة العقد يفسخ الايجار بقوة القانون طبقا للمادة 481 قانون المدني.
3- التزام المؤجر بضمان التعرض :
على المؤجر ان يمنع كل تعرض للمستأجر يحول دول تمكينه من الانتفاع من العين المؤجرة
ولا يجوز له ان يحدث بها او بملحقاتها اي تغيير ينقص من هذا الانتفاع طبقا للمادة 483 قانون المدني المعدل 07-05 بتاريخ 13-05-2007
ولا يقتصر ضمان المؤجر على الافعال لتي تصدر منه او من تابعيه بل يمتد الى كل ضرر او تعرض قانوني صادر عن مستأجر اخر او اي شخص تلقى الحق عن المؤجر
اذن المؤجر يقع على عاتقه ضمان التعرض القانوني الصادر عن الغير الذي يدعي حقا على العين المؤجرة
يترتب على التعرض القانوني الصادر من الغير التزام المؤجر بالتدخل في الدعوى المرفوعة ، وذلك بعد اخطاره من المستأجر ،فاذا استطاع منع التعرض الذي ادعاه الغير يكون قد نفذ التزامه.
اما اذا صدر حكم لمصلحة الغير ــ بات ــ قام التزام المؤجر بضمان الاستحقاق
المستأجر له ان يختار اما ان يطلب انقاص الاجرة او يطلب فسخ الايجار (المادة 484 قانون المدني )
اما اذا تقاعس عن اخطار المؤجر رغم تعرض الغير وصدر حكم لمصلحة هذا الاخير فلا مسؤولية على المؤجر الا اذا اثبت المستأجر ان الغير كان على حق في دعواه.
صور التعرض القانوني الصادر من الغير :
1- تزاحم المستأجرين ــ قرر المشرع الجزائري ان الاولوية من كان له تاريخ ايجار اسبق في ثبوت التاريخ
اما اذا كان لها نفس التاريخ كانت الاولوية لمن حاز الاماكن ( المادة 485 قانون المدني )
القرار : 107519 بتاريخ 07-02-1994م. ق 2/1994
من المقرر قانونا انه اذا تعدد المستأجرون لغين واحدة اعطيت الاولوية لمن سبق منهم الى وضع يده عليها دون غش ومن ثم القضاء بخلاف هذا المبدأ يعد اساءة في تطبيق القانون
2- قيام السلطة الادارية بعمل يؤدي الى الحد من انتفاع المستأجر بالعين المؤجرة ويكون عملها هذا تطبيقا للقانون
ـ نزع جزء من العين المؤجرة للمصلحة العامة
ـ او تقرر منع توقف المركبات امامها
يجوز للمستأجر اما ان يطلب الفسخ او انقاص بدل الايجار ـ كما يجوز له طلب التعويض
قرار رقم : 52630 بتاريخ 13/11/1988
المادة : 486 قانون المدني اذا ترتب على عمل قامت به السلطة الادارية بمقتضى القانون نقص كبير في الانتفاع بالعين المؤجرة جاز للمستأجر حسب الظروف ان يطلب فسخ الايجار او انتقاص ثمنه وله ان يطالب بتعويضه اذا كان عمل السلطة الادارية قد صدر بسبب يكون المؤجر مسؤولا نه كل هذا ما لم يوجد اتفاق يقضي بخلاف ذلك.
4- التزام المؤجر بضمان العيب الخفي :
شروط العيب الخفي الموجب للضمان :
1ـ ان يكون العيب خفيا اي لا يمكن للمستأجر اكتشافه بفحص الرجل العادي
2- ان يكون مؤثرا ، يحول دون الانتفاع من العين المؤجرة
3- ان يكون العيب غير معلوم للمستأجر وقت ابرام عقد الايجار
المادة : 488 معدلة بالقانون 07/05 يضمن المؤجر للمستأجر باستثناء العيوب التي جرى العرف على التسامح فيها كل ما يوجد بالعين المؤجرة من عيب تحول دون استعمالها او تنقص من هذا الاستعمال نقصا محسوسا ما لم يوجد اتفاق على خلاف ذلك
ملاحظة : غير ان المؤجر لا يضمن العيوب التي اعلم بها المستأجر او كان يعلم بها وقت التعاقد واقر بعلمها بعد معاينة المأجور
فاذا الحق العيب الخفي الضرر بالمستأجر التزم المؤجر بتعويضه ما لم يثبت انه كان يجهل وجود العيب والسلام .
الاختلاف بين المؤجر و المستأجر
1- يأجر المؤجر العقار ، ليس للاستخدام الخاص به ، ويستأجر المستأجر العقار لاستخدامه الخاص.
2-التحويلات الأصلية للعقار تقع على عاتق المؤجر ، ومع ذلك ، يحصل المستأجر على الملكية للاستخدام المؤقت للدفع المتفق عليه.
3-تقع الملكية على المؤجر بينما تقع الحيازة على المستأجر.
4-في حالة إفلاس المستأجر ، يحق للمؤجر الحصول على مدفوعات أولاً ، في حين أن المستأجر لا يهتم بإفلاس المؤجر.
5-المؤجر هو مالك العقار وليس لديه أي قيود على استخدام ممتلكاته ، المستأجر لديه سيطرة مقيدة على الممتلكات.
6-يحتاج المستأجر إلى تأمين العين المؤجرة بينما يكون المؤجر مسؤولاً عن العين المؤجرة بعد انتعاء عقد الايجار.
7-اعتبار المؤجر هو الحصول على مبلغ الدفع كتعويض أو إيجار. في حين أن المستأجر هدفه هو الحصول على الاستخدام المؤقت والتمتع بشيء إما كليًا أو جزئيا
8-يمكن للمستأجر اختيار إلغاء العقد في حالة تدمير الممتلكات بسبب الحريق أو الفيضان أو العاصفة أو أي حدث آخر غير معروف.
9-يمكن للمؤجر أن يسترجع العقار من المستأجر ويمكنه تأجيره مرة أخرى ، في المقابل لا يُسمح للمستأجر بالسماح لشخص آخر باستخدام العقار لغرض آخر غير الغرض الذي تم تأجيره من أجله. 
