شرح الاحكام والقرارات القضائية
الواجب شهرها في الجزائر


1- الاحكام و العقود الناقلة للحقوق العقارية
مثل البيع، الشراء ، الهبة ، الاستفادات بقطع أرضية لاستصلاحها، مبادلة حصة في الشركة.

2- الاحكام و العقود المصرحة للحقوق العقارية :
التركات، القسمة ما بين الملاك في الشيوع، الاعتراف بالملكية عن طريق التقادم المكسب، العقود المعدلة، التخلي عن حق انتفاع أو ارتفاق.

3- الاحكام و العقود المؤسسة للحقوق العينية العقارية :
مثل الامتيازات، الرهون العقارية القانونية والرسمية، حقوق التخصيص والحبوس وحقوق الاستغلال والانتفاع، كما أن بعض الأحكام التشريعية والتنظيمية تخضع بعض العقود والوثائق لإجراء.

4- الشهر العقاري كشهادة الحيازة المؤسسة بموجب القانون رقم 90-25 :
المؤرخ في 18-11-1990 المتضمن التوجيه العقاري، رخصة التجزئة، المادة 29 منه تنص علي : " يثبت الملكية الخاصة للأملاك العقارية و الحقوق العينية عقد رسمي يخضع لقواعد الإشهار العقاري ".

5- شهادة المطابقة :
المنصوص عنها بالقانون 90-29 المتعلق بالتهيئة والتعمير،

6- الإيجارات الي تتجاوز مدتها 12 سنة،
نص المادة 17 من الامر 75-74 : " ان الايجارات لمدة 12 سنة لا يكون لها أي اثر بين الاطراف ولا يحتج بها تجاه الغير في حالة عدم اشهارها و ذلك مع مراعاة أحكام المادة 165 من الامر رقم 71- 73 المؤرخ في 20 رمضان عام 1391 الموافق 8 نوفمبر سنة 1971 المتضمن الثورة الزراعية ".
أوجبت المادة 17 من الأمر 75- 74، شهر الإيجارات الواردة على عقار، والتي يزيد مدتها عن 12 سنة ، ويترتب عن عدم شهر هذه الإيجارات، أنه لا يكون له أثر فيما بين طرفيها ولا بالنسبة للغير، إذا زادت مدتها عن 12 سنة .
وبمفهوم المخالفة فإن الإيجارات لأقل من تلك المدة تكون نافذة بين أطرافها وفي حق الغير من دون حاجة إلى إجراء الشهر. والمقصود بالغير، هو الشخص الذي كسب حقا عينيا على العقار المؤجر واجب الشهر، وقام بشهره وفقا للقانون قبل شهر عقد الإيجار، ويجوز أن يكون الحق الذي كسبه الغير في العقار المؤجر حقا عينيا أصليا كما يجوز أن يكون حقا عينيا تبعيا أو شخصيا .
ويترتب عن عدم شهر عقد الإيجار الذي تزيد مدته عن 12 سنة، أنه لا ينفذ في حق طرفي العقد إلا في حدود 12 سنة، وما زاد عن هذه المدة فلا أثر له إطلاقا.
وتحسب هذه السنوات الاثنا عشرة التي تنفذ بقدرها الإيجار غير المشهر في مواجهة الغير من تاريخ كسب هذا الغير حقه.

7-الأمر بالحجز العقاري :
المنصوص عليه بأحكام المادة 725 وتعدد الدائنين المادة 727 من قانون 08-09 .
نص المادة 725 قانون اجراءات مدنية و ادارية : " يقوم المحضر القضائي بالتبليغ الرسمي لأمر الحجز إلى المدين ، وإذا كان العقار و /أو الحق العيني العقاري مثقلا بتأمين عيني للغير ، وجب القيام بالتبليغ الرسمي لأمر الحجز إلى هذا الأخير مع إخطار إدارة الضرائب بالحجز .
ينذر المدين بأنه إذا لم يدفع مبلغ الدين في أجل شهر واحد (1) من تاريخ التبليغ الرسمي ، يباع العقار و /أو الحق العيني العقاري جبرا عليه .
يودع أمر الحجز على الفور ، أو في اليوم الموالي للتبليغ الرسمي كأقصى أجل في مصلحة الشهر العقاري التابع لها العقار ، لقيد أمر الحجز ، ويعد العقار و /أو الحق العيني العقاري محجوزا من تاريخ القيد .
نص المادة 727 قانون اجراءات مدنية و ادارية : المادة 727 : " إذا تقدم دائن آخر بيده سند تنفيذي حائزا لقوة الشيء المقضي به ، بعد قيد أمر الحجز ، وجب على المحضر القضائي تسجيله مع الدائنين الحاجزين واستصدار أمر على عريضة يتضمن قيده بالمحافظة العقارية مع بقية الدائنين ويصبح منذ تاريخ التأشير به ، طرفا في إجراءات التنفيذ .
ولا يجوز شطب التسجيلات والتأشيرات إلا بصدور أمر مخالف " .

8- أحكام القسمة :
تنص المادة 724 من القانون المدني على أنه " إذا اختلف الشركاء في اقتسام المال الشائع فعلى من يريد الخروج من الشيوع أن يرفع الدعوى على باقي الشركاء أمام المحكمة" .
يتضح من هذا النص أنه إذا تعذرت القسمة الرضائية بين الأطراف لعقار مملوك بينهم على الشيوع ، يتم اللجوء إلى القضاء ليفصل في الأمر، وتتم القسمة القضائية عن طريق القرعة، و يعطى كل شريك نصيبه المفرز طبقا لنص المادة 727 من القانون المدني التي تقضي بأنه " تجري القسمة بطريقة الاقتراع وتثبت المحكمة ذلك في محضرها و تصدر حكمها بإعطاء كل شريك نصيبه المفرز".
وبعد صدور الحكم بثبوت القسمة، و عندما يصير نهائيا فإنه يصبح سندا مثبتا للملكية العقارية يجب شهره بالمحافظة العقارية حتى يرتب أثاره سواء بين الشركاء أو في مواجهة الغير.

9- الأحكام الصادرة بالصلح :
كما سبق وأشرنا فإن الصلح عقد يحسم به الطرفان نزاعا قائما أو يتوقيان به نزاعا محتملا، بأن يتنازل كل منهما على وجه التقابل عن جزء من ادعائه، فإذا لم يتم التوصل إلى إبرام عقد الصلح فإنه يتم اللجوء إلى القضاء لاستصدار حكم قضائي يفصل بينهم في النزاع، ويكون هذا الحكم بعد أن يصير نهائيا واجب الشهر حتى ينتج أثاره.

10- الأحكام التي تكرس الملكية علي أساس التقادم المكسب :
تنص المادة 827 من القانون المدني على أنه " من حاز منقولا أو عقارا أو حقا عينيا منقولا كان أو عقار دون أن يكون مالكا له أو خاصا به صار له ذلك ملكا إذا استمرت حيازته له مدة خمسة عشر سنة بدون انقطاع ".
و تنص المادة 02 من القانون رقم 07-02 على أنه " يطبق إجراء معاينة حق الملكية العقارية على كل عقار لم يخضع لعمليات الأراضي العام المنصوص عليها في الأمر رقم 75-74 المؤرخ في 8 ذي القعدة عام 1395 الموافق 12 نوفمبر 1975 مهما كانت طبيعة القانونية يشمل هذا الإجراء العقارات التي لا يحوز أصحابها سندات ملكية أو التي حررت بشأنها سندات ملكية قبل 01-03-1961 والتي لم تعكس الوضعية العقارية الحالية " .
يستفاد من هذين النصين أن الحائز لعقار متى توفرت الشروط القانونية للحيازة له أن يتوجه إلى مسئول مصالح الحفظ العقاري المختص أو بواسطة شخص اخر، من أجل طلب تحقيق عقاري لمعاينة حق ملكية وتسليمه سند ملكية طبقا للمادة 04 من القانون 07-02 وطبقا للمادة 12 من نفس القانون فإنه إذا ثار نزاع فإن المحقق العقاري يجري جلسة من أجل الصلح وفي حالة عدم الاتفاق يحرر محضر عدم الصلح، وللمعترض مهلة شهرين من خلال تسلمه محضر عدم الصلح أن يرفع دعوى قضائية و إلا رفض طلبه ، ويترتب على رفع الدعوى وقف جميع الإجراءات إلى غاية الفصل في الدعوى .
و بعد صدور الحكم القاضي بتكريس الملكية عن طريق الحيازة فإنه يصبح سندا للملكية يجب أن يشهر بالمحافظة العقارية، أما إذا كان هناك نزاع على الحيازة فإنه طبقا للقواعد العامة يجوز مباشرة اللجوء إلى القضاء من اجل استصدار حكم يكون واجب الشهر.

11- أحكام رسو المزاد في بيع العقار :
تنص المادة 762 من قانون الإجراءات المدنية و الادارية على أنه : " تنقل إلى الراسي عليه المزاد كل حقوق المدين المحجوز عليه التي كانت له على العقارات و /أو الحقوق العينية العقارية المباعة بالمزاد العلني ، وكذلك كل الارتفاقات العالقة بها ، ويعتبر حكم رسو المزاد سندا للملكية .
يتعين على المحضر القضائي قيد حكم رسو المزاد بالمحافظة العقارية من أجل إشهاره خلال أجل شهرين (2) من تاريخ صدوره " .
وحكم رسو المزاد هو إقرار يصدره القاضي بما له من سلطة ولائية ، فهو لا يعتبر حكما بمعني الكلمة إلا أنه يفترض فيه حسمه لكافة المنازعات الشكلية بين أطراف الحجز فهو يحوز حجية كاملة على كل من صدر في مواجهته من أطراف الحجز شأنه شأن الأحكام العادية.
و يكون بيع العقار بالمزاد العلني من اختصاص محكمة مقر المجلس الذي تقع فيه العقارات التي يراد بيعها بالمزاد العلني.
و حكم رسو بيع العقار بالمزاد العلني يعتبر سندا للملكية ، وعليه أوجب المشرع إخضاعه إلى عملية الشهر بالمحافظة العقارية حتى يرتب الحكم أثره العيني بنقل الملكية إلى من رسا عليه المزاد ، وحتى يحتج به في مواجهة الغير و هذا طبقا للمادة 38 من المرسوم 76-63 والمادة 14 الفقرة 2 من الامر 75-74.

12- الأحكام الصادرة بتثبيت حق الشفعة :
تنص المادة 803 من القانون المدني على أنه " : يعتبر الحكم الذي يصدر نهائيا بثبوت الشفعة سندا لملكية الشفيع وذلك دون الإخلال بالقواعد المتعلقة بالإشهار العقاري ".
وتعرف الشفعة بأنها رخصة تجيز لشخص يسمى الشفيع الحلول محل المشتري في عقد بيع العقار في حالات معينة في القانون، وقد بينت المادة 795 من القانون المدني الأشخاص الذين يجوز لهم طلب الأخذ بالشفعة وهم :
- مالك الرقبة إذا بيع كل أو بعض حق الانتفاع المناسب للرقبة.
- الشريك في الشيوع إذا بيع كل جزء من العقار المشاع إلى أجنبي.
- صاحب حق الانتفاع إذا بيعت الرقبة كلها أو بعضها.
وعلى من يريد الأخذ بالشفعة أن يبدي رغبته فى ذلك إلى كل من البائع والمشتري في أجل 30 يوما من الإنذار الذي يوجهه إليه البائع أو المشتري و إلا سقط حقه طبقا للمادة 799 من القانون المدني ومتى صدر حكم بتثبيت الشفعة وصار نهائيا وجب شهره بالمحافظة العقارية طبقا للمادة 803 المذكورة أعلاه.