الإجراءات التمهيدية لبيع العقار
لأجل الوصول إلى مرحلة بيع العقار أوجب المشرع إعداد قائمة شروط البيع و تمكين أصحاب المصلحة من الإعتراض على هذه القائمة .

أولا : إعداد قائمة شروط البيع و إيداعها بأمانة ضبط المحكمة:
بعد إجراء وضع اليد على العقار يصار إلى إعداد قائمة شروط البيع و الغاية من هذا الإجراء هو التمهيد لبيع العقار .
فهي عبارة عن ورقة تتضمن كافة البيانات التي تؤدي إلى التعريف الكامل و الدقيق بالعقار المطلوب بيعه إضافة إلى شروط البيع التي تتضمنها عادة عقود البيع .
ووفقا لأحكام المادة 737 من قانون الإجراءات المدنية و الإدارية فإن المدين إذا لم يقم بالوفاء خلال الأجل المحدد بثلاثين يوم من تاريخ التبيلغ الرسمي لأمر الحجز وجب على المحضر القضائي إعداد قائمة شروط البيع للعقار المحجوز و إيداعها بأمانة ضبط المحكمة الواقع في دائرة إختصاصها العقار المحجوز و في حالة تعدد العقارات المحجوزة أو الحقوق العينية العقارية المحجوزة فإن القائمة تودع في أمانة ضبط أي محكمة يتواجد فيها أحد هذه العقارات و فضلا عن البيانات المعتادة أوجبت المادة 737 المذكورة تضمن قائمة شروط البيع للبيانات التالية :

1)إسم و لقب كل من الدائنين المقيدين و الحاجز و المدين المحجوز عليه و موطن كل منهم .
2)السند التنفيذي الذي تم الحجز بمقتضاه و مبلغ الدين.
3)أمر الحجز و تاريخ تبليغه الرسمي و قيده , و تاريخ إنذار الحائز أو الكفيل العيني إن وجد .
4)تعيين العقار و/أو الحق العيني العقاري المحجوز , تعيينا دقيقا , لا سيما موقعه و حدوده و نوعه و مشتملاته و مساحته و رقم القطعة الأرضية و إسمها عند الإقتضاء , مفرزا أو مشاعا , و غيرها من البيانات التي تفيد في تعيينه و إن كان العقار بناية , يبين الشارع و رقمه و أجزاء العقارات .
5)تحديد شاغل العقار وصفته و سبب الشغل , أو أنه شاغر.
6) شروط البيع و الثمن الأساسي و المصاريف.
7) تجزئة العقار إلى أجزاء , إن كان في ذلك فائدة أفضل عند البيع مع تحديد الثمن الأساسي لكل جزء , و توضيح الترتيب الذي سيجري فيه البيع , عند الإقتضاء و إذا كان محل الحجز وحدة إستغلال إقتصادية أو مجموعة فلاحية لا يجوز تجزئتها.
8) بيان المحكمة التي سيتم أمامها البيع.

جزاء مخالفة القائمة للبيانات المذكورة :
إذا خلت قائمة شروط البيع من أحد البيانات المذكورة كانت قابلة للإبطال وفقا لنص المادة 737 المذكورة بناء على طلب كل ذي مصلحة خلال أجل أقصاه جلسة الإعتراضات و إلا سقط هذا الحق .
و في حالة إلغاء قائمة شروط البيع أعيد تجديدها على نفقة المحضر القضائي.

المستندات الواجب إرفاقها بالقائمة :
أوجبت المادة 738 من قانون الإجراءات المدنية إرفاق قائمة شروط البيع بالمستندات التالية :
1)نسخة من السند التنفيذي الذي تم الحجز بمقتضاه.
2)نسخة من أمر الحجز.
3) نسخة من محضر التبليغ الرسمي للمحجوز عليه أو الحائز أو الكفيل العيني إن وجد .
بعد إيداع القائمة و مرفقاتها بأمانة ضبط المحكمة يؤشر رئيس المحكمة على المحضر المتضمن إيداع القائمة الذي يعده المحضر القضائي و يحدد فيه جلسة للإعتراضـات و جلسة لاحقة للبيع و تاريخ و ساعة إنعقادها.

تحديد الثمن الأساسي : المادة 739 من قانون الإجراءات المدنية و الإدارية.
ويقصد به الثمن الذي تنطلق به المزايدة في جلسة البيع , و يتم تحديد هذا الثمن عن طريق طلب يتقدم به المحضر القضائي إلى رئيس المحكمة لأجل تعيين خبير عقاري يتولى تقدير الثمن التقريبي للعقار.
و بعد إيداع أتعاب الخبرة بأمانة الضبط من طرف المحضر القضائي وفقا لتقدير رئيس المحكمة يصدر هذا الأخير أمر على عريضة بتعيين الخبير المطلوب الذي يجب عليه إيداع تقرير التقييم في أجل لا يتجاوز 10 أيام من تاريخ تعيينه و إلا إستبدل بغيره .

التبليغ الرسمي لقائمة شروط البيع
بعد قيام المحضر القضائي بإيداع قائمة شروط البيع لدى أمانة الضبط و تحديد الثمن التقريبي لإنطلاق المزايدة أوجبت المادة 740 من قانون الإجراءات المدنية على المحضر القضائي القيام بإجراءات تبليغ القائمة خلال خمسة عشر يوم الموالية لإيداعها إلى الأشخاص الآتية :
1. المدين المحجوز عليه.
2. الكفيل العيني و الحائز للعقار و / أو الحق العيني العقاري إن وجدا.
3. المالكين على الشيوع إن كان العقار و/ أو الحق العيني العقاري مشاعا.
4. الدائنين المقيدين كل بمفرده .
5. بائع العقار أو مقرض ثمنه أو الشريك المقاسم أو المقايض به إن وجد.
و في حالة الوفاة يكون التبليغ الرسمي إلى ورثة هؤلاء بصفة جماعية دون تحديد الأسماء و الصفات في موطنهم فإن لم يكن لهم موطن معروف ففي موطن المتوفى.
و الغاية من إخبار من أوجبت المادة المذكورة إخبارهم تمكينهم من الإطلاع على القائمة لإبداء ما لديهم من ملاحظات عليها أو إعتراضات .

بيانات محضر التبليغ :
فضلا عن البيانات المعتادة في المحاضر أوجبت المادة 741 من قانون الإجراءات المدنية و الإدارية تضمن محضر التبليغ الرسمي لقائمة شروط البيع على البيانات التالية :
1. تاريخ إيداع قائمة شروط البيع.
2. تعيين العقارات و/أو الحقوق العينية العقارية المحجوزة بالإجمال.
3. الثمن الأساسي المحدد جملة أو لكل جزء.
4. تاريخ و ساعة الجلسة المحددة للنظر في الإعتراضات المحتملة ,و تاريـخ و ساعة جلسة البيع بالمزاد العلني.
5. إنذار المبلغ لهم بالإطلاع على قائمة شـروط البيـع لإبداء الملاحظـات و الإعتراضات المحتملة , و إلا سقط حقهم في التمسك بها .

إطلاع العموم على قائمة شروط البيع :
أوجبت المادة 748 من قانون الإجراءات المدنية على المحضر القضائي بعد إيداع قائمة شروط البيع على القيام بنشر مستخرج من هذه القائمة في جريدة يوميـة وطنيـة و التعليق في لوحة الإعلانات بالمحكمة خلال ثمانية أيام التالية لآخر تبليغ رسمي بإيداع القائمة و ترفق صورة من الإعلان في الجريـدة و نسخة من محضر التعليق في ملف التنفيذ .
كما أن كل شخص بإمكانه الإطلاع على القائمة سواء في مكتب المحضر القضائي أو بأمانة ضبط المحكمة .

الإعتراض على قائمة شروط البيع و طلب وقف البيع
ماهية الإعتراض :
بعد إيداع القائمة و تبليغ من وجب إبلاغهم قصد المشرع بذلك تطهير الإجراءات من كل العيوب التي تكون قد شابتها سواء تعلقت بالشروط الموضوعية اللازم توافرها لصحة التنفيذ أم تعلقت بشروط البيع و بالتالي تصفية كل ذلك بقصد الوصول إلى مرحلة البيع.
و الإعتراض بذلك على قائمة شروط البيع هو منازعة في التنفيذ من شأنها وقف إجراءات التنفيذ لغاية البت فيها نهائيا .

من يحق له تقديم الإعتراض :
يمكن للأشخاص المبلغين بقائمة شروط البيع المشار إليهم في المادة 740 من قانون الإجراءات المدنية و الإدارية و هم :
1. المدين المحجوز عليه.
2. الكفيل العيني و الحائز للعقار أو الحق العيني العقاري إن وجد.
3. المالكين على الشيوع إن كان العقار أو الحق العيني العقاري مشاعا .
4. الدائنين المقيدين كل بمفرده.
5. بائع العقار أو مقرض ثمنه أو الشريك المقاسم أو المقايض به إن وجد .
6. ورثة هؤلاء في حالة الوفاة أن يتقدموا بإعتراضاتهم على قائمة شروط البيع أو طلب وقف البيع و يقبل الإعتراض من هؤلاء أو ورثتهم و لو لم يتم إبلاغهم بقائمة شروط البيع سهوا.

الجهة المختصة بالبت في الإعتراضات :
تقدم الإعتراضات بموجب عريضة من طرف الأشخاص المذكورين أو ورثتهم في أجل قبل ثلاثة أيام من جلسة الإعتراضات و إلا سقط حقهم , و تسجل هذه العريضة في سجل خاص بعد دفع الرسوم حسب تاريخ ورودها.
و بعد تبليغ العريضة للأطراف الأخرى و تقديم ملاحظاتهم يفصل رئيس المحكمة وفقا لأحكام المادة 742 من قانون الإجراءات المدنية و الإدارية في غرفة المشورة بحضور المعترض و الحاجز و المحضر القضائي بأمر غير قابل لأي طعن في أجل أقصاه ثمانية أيام .
و إذا لم يقدم أي إعتراض بالجلسة المحددة يؤشر أمين الضبط بذلك في السجل الخاص به و يشرع بعدها المحضر القضائي في إجراءات الإعلان عن البيع بالمزاد العلني .

أمثلة عن الإعتراضات :
إن الإعتراض المقدم ممن له الحق في تقديمه يهدف إلى بطلان قائمة شروط البيع لعدم تضمنها أحد البيانات المنصوص عليها في المادة 737 أو إلى إلغاء بعض الشروط المخالفة للنظام العام , أو تضمنت إقصاء بعض الناس من المزايدة مع أنهم غير ممنوعين قانونا, أو المطالبة بإعادة تقييم العقار لوقوع خطأ في التقييم الأول .
كما أن الإعتراض قد يتناول الإجراءات سواء لعيب في الشكل أو في الموضوع و من أمثلة العيوب الشكلية العيب في التبليغ الرسمي للقائمة.
أما العيوب التي تتناول الناحية الموضوعية في الإجراءات : عدم توافر الأهلية للحاجز أو أحد الدائنين المشتركين في الحجز أو عدم توافر الصفة أو أن الدائن لا يحوز على سند تنفيذي قابل للتنفيذ الجبري أو أن العقار غير قابل للتنفيذ عليه بطريق الحجز .

أمثلة للإعتراضات التي تناول طلب وقف بيع العقار :
1) حالة المادة 743 من قانون الإجراءات المدنية و الإدارية التي أجازت للمدين المحجوز عليه أو الحائز أو الكفيل العيني أن يطلب بطريق الإستعجال وقف إجراءات البيع مؤقتا على العقار أو على الحق العيني العقاري أو أكثر من العقارات المحجوزة إذا أثبت أن قيمة إحدى هذه العقارات أو الحق العيني العقاري كاف للوفاء بديون جميع الدائنين و يحدد الأمر الإستعجالي للعقارات محل التوقيف المؤقت .

2)حالة المادة 744 من قانون الإجراءات المدنية و الإدارية : التي تجيز للمدين المحجوز عليه أو الحائز أو الكفيل العيني المطالبة بطريق الإستعجال بتأجيل إجراءات البيع إذا أثبت أن الإيرادات السنوية لهذا العقار لسنة واحدة كافية للوفاء بديون جميع الدائنين .

3)حالة المادة 745 من قانون الإجراءات المدنية و الإدارية التي تجيز طلب وقف إجراءات البيع لغاية الفصل في دعوى الفسخ المرفوعة وفقا لأحكام المادة 746 من القانون المذكور .

أثر الإعتراض :
طالما أن الإعتراض على قائمة شروط البيع يشكل منازعة في صحة الإجراءات يترتب عن تقديمه وقف إجراءات البيع لغاية البت فيه .
و بالبت في هذه الإشكالات و الإعتراضات يصبح العقار مهيأ للبيع بالمزاد العلني .

إجراءات البيع بالمزاد العلني
تحديد يوم البيع والمكان :
تحديد يوم البيع يكون كما أسلفنا من طرف رئيس المحكمة في محضر إيداع قائمة شروط البيع و في حالة عدم تحديد هذه الجلسة يتقدم المحضر القضائي أو أي دائن طرف في الحجز بطلب إلى رئيس المحكمة الذي يصدر أمر على عريضة بتحديد تاريخ و مكان جلسة البيع بالمزاد العلني.
ويصدر الأمر بعد التحقق من البت في جميع الإعتراضات المقدمة.
و الأصل أن البيع يجري بمقر المحكمة , إلا أنه قد يكون من المصلحة إجراء البيع في مكان آخر , و هنا يجب أن يتضمن أمر رئيس المحكمة هذا المكان بناء على طلب المدين أو الدائن الحاجز أو كل ذي مصلحة .

إخطار الدائنين :
توجب المادة 747/2 من قانون الإجراءات المدنية والإدارية على المحضر القضائي إخطار جميع الدائنين المقيدين و المدين المحجوزعليه و الحائز و الكفيل العيني إن وجد بتاريخ و ساعة و مكان جلسة البيع بالمزاد العلني في مهلة ثمانية أيام قبل إنعقاد جلسة المزايدة على الأقل .
و لم ينص القانون على البطلان بسبب عدم الإخبار , لذا يتوجب في هذه الحالة الرجوع إلى القواعد العامة للبطلان .

الإعلان عن البيــع :
بعد أن يتم إخبار ذوي الشأن بيوم البيع و مكانه يجب أن يتم الإعلان عن البيع للجمهور لكي يزيد عدد المشتركين في المزايدة و يقع التنافس بقصد الوصول إلى أعلى سعر للبيع , وقد ألزمت المادة 749 من قانون الإجراءات المدنية و الإدارية المحضر القضائي بتحرير مستخرج من مضمون السند التنفيذي و قائمة شروط البيع موقعا منه في أجل ثلاثين يوم قبل جلسة المزايدة على الأكثر و عشرين يوما على الأقل و يقوم بنشره على نفقة طالب التنفيذ .
و يجب أن يتضمن المستخرج المراد إعلانه فضلا عن البيانات المعتادة ما يلي :
1. إسم ولقب كل من الدائن الحاجز و المدين المحجوز عليه و الحائز و الكفيل العيني إن وجد و موطن كل منهم .
2. تعيين العقار كما ورد في قائمة شروط البيع .
3. الثمن الأساسي لكل جزء من العقار و/أو الحق العيني العقاري .
4. تاريخ و ساعة البيع بالمزاد العلني .
5.تعيين المحكمة التي يجري فيها البيع أو أي مكان آخر للبيع.

الأمكنة الواجب نشر الإعلان فيها :
حددت المادة 750 من قانون الإجراءات المدنية و الإدارية الأمكنة الواجب تعليق و نشر الإعلان فيها عن البيع بالمزاد العلني و هي :
1. في باب أو مدخل كل عقار من العقارات المحجوزة أرضا أو مباني .
2. في جريدة يومية وطنية أو أكثر حسب أهمية العقار المحجوز .
3. في لوحة الإعلانات بالمحكمة التي يتم فيها البيع .
4. في لوحة الإعلانات بقباضة الضرائب و البلدية التي يوجد فيها العقار .
5. في الساحات و الأماكن العمومية .
6. و في أي مكان آخر يحتمل أن يضمن جلب عدد من المزايدين .

بطلان الإعلان عن البيع :
لم ينص القانون صراحة على البطلان إذا لم يراعي في الإعلان ما أوجبه القانون, ومع ذلك فإذا شاب إجراءات الإعلان عيب ترتب عليه عدم تحقق الغاية منه و تم إثبات ذلك أجازت المادة 751 من قانون الإجراءات المدنية للدائنين الحاجزين و الدائنين المتدخلين في الحجـز و المديـن المحجـوز عليـه و الحائز و الكفيل العيني التقدم بعريضة إلى رئيس المحكمة لطلب إلغاء النشر و التعليق لأي سبب و هذا في أجل ثلاثة أيام قبل جلسة البيع على الأقل و إلا سقط الحق في ذلك .
و يفصل رئيس المحكمة في طلب الإلغاء يوم البيع و قبل إفتتاح الجلسة المقررة للبيع بالمزاد العلني بأمر غير قابل لأي طعن .

أثر قرار إلغاء النشر :
إذا قرر رئيس المحكمة في أمره إلغاء إجراءات النشر و التعليق أجل البيع إلى جلسة لاحقة و أمر إعادة هذه الإجراءات على نفقة المحضر القضائي.
و إذا رفض طلب الإلغاء أمر بإفتتاح البيع بالمزاد العلني فورا .

تحديد مصاريف التنفيذ قبل إفتتاح المزاد :
أوجبت المادة 752 من قانون الإجراءات المدنية و الإدارية على ضرورة تقدير مصاريف إجراءات التنفيذ بما فيها أتعاب المحضر القضائي و التي يجب التنويه عنها في حكم رسو المزاد فيما بعد .
و يقدم طلب تقدير المصاريف المذكورة من طرف المحضر القضائي أو أحد الدائنين إلى رئيس المحكمة الذي يفصل فيه بموجب أمر على عريضة قبل إفتتاح المزاد العلني.

جلسة البيع بالمزاد العلني
الجلسة الأولى :
يجري البيع بالمزاد العلني وفقا لأحكام المادة 753 من قانـون الإجــراءات المدنيــة و الإدارية في جلسة علنية برئاسة رئيس المحكمة أو القاضي الذي يعينه لهذا الغرض بمقر المحكمة التي أودعت فيها شروط البيع في التاريخ و الساعة المحدديـن لذلك و تكون بحضور المحضر القضائي و أمين الضبط و حضـور الدائنيـن المقيديـن و المدين المحجوز عليه و الحائز و الكفيل العيني إن وجد أو بعد إخبارهم بثمانية أيام على الأقل قبل تاريخ الجلسـة و حضور عدد من المزايدين لا يقل عن ثلاثة أشخاص .
بعد إفتتاح جلسة البيع يقوم الرئيس بالتحقيق من حضور أو غياب أطـراف الحجـز و إتمام إجراءات التبليغ الرسمي و النشر و التعليق و مدى توفر النصاب من المزايدين .

تأجيـل البيـع :
يمكن تأجيل البيع لأحد الأسباب منها :
1) بناء على طلب أطراف الحجز لأسباب جدية كقلة المزايدين و ضعف العروض .
2) إذا لم يتوفر النصاب من المزايدين أو كان العرض أقل من الثمن الأساسي للمزايدة أو لم يتقدم أحد بأي عرض خلال خمسة عشر دقيقة أثبت الرئيس ذلك في سجل الجلسة و قرر تأجيل البيع إلى جلسة لاحقة بذات الثمن الأساسي.
و يجب أن يكون التأجيل بموجب أمر مكتوب يتضمن تحديد جلسة لاحقة للبيع خلال فترة لا تقل عن ثلاثين يوما و لا تزيد عن خمسة و أربيعن يوما من تاريخ التأجيل.

أثر التأجيل :
يترتب على التأجيل إعادة النشر و التعليق عن البيع بالكيفية المنصوص عليها في المادتين 749 -750 من قانون الإجراءات المدنية و الإدارية .

في الجلسة الجديدة الثانيــة :
بعد إفتتاح الجلسة و التأكد من صحة الإجراءات ينوه الرئيس بشروط البيع و نوع العقار أو الحق العيني العقاري المعروض للبيع و الثمن الأساسـي و الرسـوم و المصاريف ثم يحدد مبلغ التدرج في المزايدة حسب أهمية العقار أو الحق العيني العقاري و في جميع الأحوال لا يقل عن عشرة آلاف دينار في كل عرض .
ومعنى ذلك أن الرئيس يحضر تقرير يتضمن البنود المذكورة .
فإذا تبين من العروض أنها أقل من قيمة الثمن الأساسي و غير كافية لقيمة الدين و المصاريف قرر الرئيس تأجيل البيع و إنقاص عشر الثمن الأساسي مع إعادة النشر و التعليق وفقا لأحكام المادة 750 المذكورة .

الجلسة المواليـة ( الثالثــة):
في الجلسة الموالية يباع العقار أو الحق العيني العقاري لمن تقدم بأعلى عـرض و لو كان أقل من الثمن الأساسي إلا إذا قبل الدائن الحاجز أو أحد الدائنين المتدخلين في الحجز إستيفاء الدين عينا بالعقار أو الحق العيني العقاري بالثمن الأساسي المحدد له .

حالة تناول البيع عدة عقارات أو عدة حقوق عينية عقارية :
إذا تعلق الحجز بعدة عقارات أو بعدة حقوق عينية عقارية فإن البيع يتم وفقا لأحكام المادة 756 من قانون الإجراءات المدنية و الإدارية بالتتابع و حسب تتابع قيد الحجز المنصوص عليه في المادة 724 من هذا القانون, و إذا كان الثمن الناتج عن بيع عقار واحد أو حق عيني عقاري واحد أو أكثر كافيا للوفاء بأصل الدين و المصاريف القضائية وجب على الرئيس المشرف على البيع التوقف عن بيع باقي العقارات أو الحقوق العينية العقارية المحجوزة ورفع الحجز عنها تلقائيا .

رســـو المــزاد :
وفقا لأحكام المادة 757 من قانون الإجراءات المدنية و الإدارية فإن المزاد يرسو على من تقدم من المزايدين بأعلى عرض و كان آخر مزايد.
و يعتمد الرئيس على العرض الذي لا يزاد عليه بعد النداء به ثلاث مرات متتالية تفصل بين كل نداء دقيقة واحدة .

إلتزامات المشتري الراسي عليه المزاد :
يجب على الراسي عليه المزاد أن يدفع حال إنعقاد جلسـة المزايدة خمس الثمـن و المصاريف و الرسوم المستحقة حتى يحق له المشاركة في المزايدة و بعد أن يرسو عليه المزاد يدفع المبلغ الباقي في أجل أقصاه ثمانية أيام بأمانة الضبط و إذا لم يودع باقي الثمن كاملا خلال هذه المدة يتم إعذاره بالدفع خلال خمسة أيام و إلا أعيد البيع بالمزاد العلني على ذمته .

إعادة البيع على ذمة الراسي عليه المزاد :
تجرى إعادة البيع وفق إجراءات المذكورة أعلاه على ذمة الراسي عليه المزاد المتخلف عن الوفاء بإلتزاماته بدفع باقي الثمن كاملا في المدة المحددة بثمانية أيام بأمانة الضبط .
كما يلزم بفرق الثمن إذا بيع العقار بثمن أقل من الثمن الراسي به المزاد و لا يكون له الحق في الزيادة إذا تم البيع بثمن أعلى .
و في هذه الحالة يتعين على الرئيس الإشارة في منطوق الحكم الصادر برسو المزاد للبيع الثاني إلى إلزام المزايد المتخلف بفرق الثمن إن وجد .

الحالة التي يكون فيها الراسي عليه المزاد دائنا :
إذا كان من رسا عليه المزاد دائنا و كان مبلغ دينه و مرتبته مع بقية الدائنين تبرران إعفاءه من دفع ثمن المبيع وفقا للمادة 757 من قانون الإجـراءات المدنيـة و الإدارية فإن الرئيس يقرر إعتبار دينه ثمنا للبيع.

إعادة البيع بالمزاد العلني لزيادة السدس
رغبة من المشرع في إيجاد فرصة ثانية لرفع ثمن العقار الذي رسا في المرة الأولى على الشاري مستهدفا بذلك تحقيق مصلحة المدين و الحاجز و سائر الدائنين المشتركين في الإجراءات لذا سمح بموجب المادة 760 من قانون الإجراءات المدنية و الإدارية لكل شخص تتوافر فيه أهلية الشراء و غير ممنوع من دخول المزايدات من التقدم بعريضة موقعة منه أمام أمانة الضبط للمطالبة بإعادة البيع بالمزاد العلني بشرط توافر الشروط التالية :
1) أن تتوافر في الطالب أهلية الشراء .
2) أن يكون غير ممنوع من دخول المزايدات .
3) أن يكون العقار أو الحق العيني العقاري محل المزايدة قد بيع بأقل من الثمن الأساسي المحدد في قائمة شروط البيع.
4) أن يتعهد في العريضة التي يتقدم بها بزيادة السدس 1/6 عن الثمن الراسي به المزاد على الأقل .
5) أن يودع بأمانة الضبط الثمن الكامل مع المصاريف القضائية و الرسوم المستحقة مقابل وصل .
6) أن يتحمل جميع النفقات المتعلقة بإعادة البيع بالمزاد العلني.
7) أن يقدم الطلب خلال أجل ثمانية أيام التالية لتاريخ حكم رسو المزاد.

تبليغ عريضة عرض البيع للزيادة :
لم ينص قانون الإجراءات المدنية و الإدارية على تبليغ العريضة المذكورة إلا أننا نرى القيام بإجراءات التبليغ للراسي عليه المزاد الأول و إلى الدائن و المدين و جميع الدائنين الذين أصبحوا أطرافا فيها.

الإعلان عن البيع و إجراء المزايدة :
يتم الإعلان عن البيع الجديد بنفس القواعد و الإجراءات التي تم بها الإعلان عن البيع الأول وفقا لأحكام المواد من 749 إلى 757 من قانون الإجـراءات المدنيــة و الإدارية
كما يمكن للراسي عليه المزاد الأول و الدائن و المدين و بقية الدائنين الذين أصبحوا أطرافا في هذه الإجراءات الحق في الإعتراض و إثارة الأسباب التي تدعو إلى البطلان وفق الإجراءات المقررة .
و تجري المزايدة الثانية بنفس الطريقة التي جرت بها المزايدة الأولى و يكون لكل شخص مؤهل غير ممنوع من المزايدة بالدخول فيها .
لكن ما الحكم إذا تخلف عارض الزيادة عن حضور جلسة المزايدة و لم يتقدم أحد بعرض أكبر من عرضه أو لم يحضر مزايدين ؟
القانون لم ينص على ذلك لكن يبدو أنه لا يعتد بتخلف عارض الزيادة أو عدم حضور عدد كاف من المزايدين طالما أن القانون لم يرتب أي أثر على ذلك و بالتالي يعتبر المزاد راسيا على عارض الزيادة .

هل يجوز لعارض الزيادة العدول عن العرض ؟
وفقا لأحكام المادة 761 من قانون الإجراءات المدنية و الإدارية فإنه يجوز له المطالبة بإيقاف إعادة البيع المقرر على ذمته قبل الحكم برسو المزاد الجديد بالشروط التالية :
1) أن يتم العدول و تقديم الطلب قبل تمام البيع و تحرير حكم رسو المزاد .
2) أن يودع بأمانة الضبط المصاريف الإضافية المترتبة عن تراجعه .
3) أن يقدم الطلب في شكل عريضة مرفقة بوصل إيداع المصاريف الإضافية إلى رئيس المحكمة .
4) أن يفصل في ذلك رئيس المحكمة بأمر غير قابل لأي طعن

حكم رسو المزاد
بعد رسو المزاد وفقا لأحكام المادة 757 من قانون الإجراءات المدنية و الإدارية و بعد أن يقوم المشتري بدفع كامل الثمن يصدر رئيس المحكمة أو القاضي المعين المشرف على البيع بالمزاد العلني حكم رسو المزاد وهو النتيجة الطبيعية للمزايدة , و هو ليس حكما بالمعنى المفهوم للأحكام الفاصلة في الخصومات و إنما هو بمثابة عقد بيع ينعقد جبرا بين مالك العقار المنفذ عليه و بين المشتري الذي تم إيقاع البيع عليه .
و هو في حقيقته محضر يحرره القاضي بإستيفاء الإجراءات و البيانات التي يتطلبها القانون بالرغم من إصطلاح كلمة حكم عليه .

البيانات الواجب توافرها في حكم رسو المزاد :
فضلا عن البيانات الواجب توافرها في الأحكام كأسماء وألقاب الأطراف والمحكمة و إسم القاضي و إسم المحضر القضائي و التاريخ , فإن المادة 763 من قانون الإجراءات المدنية أوجبت تضمن حكم رسو المزاد للبيانات التالية :
1) السند التنفيذي الذي بموجبه تم الحجز و الإجراءات التي تلته لا سيما تاريخ كل من التبليغ الرسمي و التكليف بالوفاء و إعلان البيع.
2) تعيين العقار و/ أو الحق العيني العقاري المباع و مشتملاته و الإرتفاقات العالقة به إن وجدت , كما هو معين في قائمة شروط البيع.
3) تحديد الثمن الأساسي للعقار و/أو الحق العيني العقاري المباع.
4) إجراءات البيع بالمزاد العلني.
5) الهوية الكاملة للراسي عليه المزاد شخصا طبيعيا أو معنويا.
6) الثمن الراسي به المزاد و تاريخ الدفع .
7) إلزام المحجوز عليه أو الحائز أو الكفيل العيني أو الحارس , حسب الاحوال , بتسليم العقار و/أو الحق العيني العقاري لمن رسا عليه المزاد .

هل يبلغ حكم رسو المزاد ؟
نصت المادة 764 من قانون الإجراءات المدنية و الإدارية على عدم تبليغ حكم رسو المزاد لأطراف الحجز و أكدت على تنفيذه جبرا على الأشخاص المذكورين في المادة 763/7 .

تسجيل حكم رسو المزاد بالمحافظة العقارية :
أوجبت المادة 762/2 من قانون الإجراءات المدنية و الإدارية على المحضر القضائي بضرورة قيد حكم رسو المزاد بالمحافظة العقارية لأجل إشهــاره و هذا خلال أجل شهرين من تاريخ صدوره , و تتم إجراءات الشهر هذه لحكم رسو المزاد بالمحافظة العقارية الواقع في دائرة إختصاصها موقع العقار وفقا لأحكام المادة 774 من قانون الإجراءات المدنية و الإدارية دون مراعاة أصل الملكية .

الآثار القانونية لحكم رسو المزاد
أولا : نقل الملكية إلى الراسي عليه المزاد :
يؤدي البيع الجبري إلى نقل ملكية العقار أو الحقوق العينية العقارية المباعة بالمزاد العلني من المدين إلى الراسي عليه المزاد و كذلك كل الإرتفاقات العالقة بها .
و وفقا لأحكام المادة 762 من قانون الإجراءات المدنية و الإدارية فإن نقل الملكية بين المدين و الراسي عليه المزاد يبدأ من تاريخ صدور حكم رسو المزاد الذي يعتبر سند ملكية .
أما بالنسبة للغير فإن الملكية لا تنتقل إلا من تاريخ قيد الحكم المذكور بالمحافظة العقاريةو نقل الملكية يتم بصورة نهائية و لا تقبل دعاوي البطلان بسبب النقائص أو العيوب التي قد تشوب إجراءات التنفيذ , إقرارا بذلك للثقة في هذه البيوع .

ثانيا : الحالة التي تنقل بها ملكية العقار :
بالنظر إلى أن الراسي عليه المزاد يعد خلفا للمدين في ملكية العقار فإنه لا ينقل إليه من الحقوق سوى ما كان للمدين أو للحائز في العقار المبيع .

ثالثا : تطهير العقار أو الحق العيني العقاري :
يترتب على قيد حكم رسو المزاد بالمحافظة العقارية تطهير العقار من جميع التأمينات العينية وفقا لأحكام المادة 764/2من قانون الإجراءات المدنيةو الإدارية.

طبيعة حكم رسو المزاد
وفقا لأحكام المادة 765 من قانون الإجراءات المدنية و الإدارية فإن حكم رسو المزاد غير قابل لأي طعن.

في الحجز على العقارات غير المشهرة
المواد من 766 إلى 773 من قانون الإجراءات المدنية و الإدارية

إصدار أمر الحجز:
أجازت المادة 766 من قانون الإجراءات المدنية و الإدارية للدائن الحجز على عقارات مدينه غير المشهرة شريطة أن يكون لها مقرر إداري أو سند عرفي ثابت التاريخ طبقا لأحكام القانون المدني .
و تتم إجراءات الحجز في هذه الحالة وفقا لأحكام المواد 721-722 -723 من قانون الإجراءت المدنية والإدارية و يجب أن يرفق مع طلب الحجز الوثائق التالية :
1. نسخة من السند التنفيذي المتضمن مبلغ الدين .
2.محضر عدم كفاية الاموال المنقولة أو عدم وجودها.
3.مستخرج من السند العرفي أو المقرر الإداري للعقار المراد حجزه .

تبليغ أمر الحجز : المادة 767 من قانون الإجراءات المدنية و الإدارية :
يبلغ أمر الحجز إلى المدين و إلى حائز القعار إن وجد وفقا للأوضاع المقررة في المادة 688 و ما يليها من قانون الإجراءات المدنية و الإدارية.

قيد الحجز ( المادة 768 من قانون الإجراءات المدنية و الإدارية) :
يقيد الحجز في السجل الخاص المفتوح على مستوى أمانة ضبط المحكمة التي يوجد في دائرة إختصاصها العقار و المخصص لقيد الحجوز العقارية و قيد الدائنين الحاجزين و الدائنين الذين لهم سندات تنفيذية في مواجهة المدين المحجوز عليه .

تحرير قائمة شروط البيع ( المادة 770/1 من قانون الإجراءات المدنية و الإدارية):
تحرر قائمة شروط البيع من طرف المحضر القضائي وفقا لأحكام المادة 737 وترفق بالمستندات المحددة في المادة في المادة 766.

تحديد الثمن الأساسي ( المادة 770/2 من قانون الإجراءات المدنية و الإدارية ):
يحدد الثمن الأساسي و تبلغ قائمة شروط البيع و تقدم الإعتراضات وفقا للأوضاع المقررة في المواد من 739 إلى 742.

نشر الإعلان( المادة 770/3 من قانون الإجراءات المدنية و الإدارية) :
يخضع نشر الإعلان عن البيع بالمزاد العلني وفقا لأحكام المادتين 748 و 750 .

إلغاء النشر ( المادة 771 من قانون الإجراءات المدنية و الإدارية) :
تطبق على طلب إلغاء النشر الأحكام المحددة في المادتين 751-752 .

إجراءات البيع ( المادة 771 من قانون الإجراءات المدنية و الإدارية) :
تتم إجراءات البيع بالمزاد العلني للعقار غير المشهر وفقا لأحكام المواد من 753 إلى 759 و في حالة إعادة البيع بالمزاد العلني تطبق أحكام المادتين 760 و 761.


أهم منازعات التنفيذ على العقار
دعوى الإستحقاق الفرعية :
نظم هذه الدعوى قانون الإجراءات المدنية و الإدارية في المواد من 772 إلى 747 و تعرف بأنها الدعوى التي يرفعها الغير الذي لا يعتبر طرفا في إجراءات التنفيذ مدعيا ملكية العقار الذي بدئ بالتنفيذ عليه للمطالبة بإثبات ملكيته للعقار و إبطال إجراءات التنفيذ عليه.
و أطلق على هذه الدعوى إصطلاح إستحقاق فرعية بالرغم من أنها أصلية لأنها ترفع في إطار التنفيذ على العقار و ليس بعد الإنتهاء من إجراءات التنفيذ و تهدف هذه الدعوى إلى طلب ملكية العقار موضوع التنفيذ سواء على كامل العقار أو جزء منه , و تواجه هذه الدعوى الوضع التالي :
أ – إجراءات التنفيذ على العقار تتم تجاه المدين.
ب- العقار الذي يجري التنفيذ عليه يدعي الغير أنه غير مملوك للمدين.
ج- يأتي الغير سواء كان حائزا للعقار بسند ملكية أم يحوز سند ملكية فقط و يرفع هذه الدعوى أثناء إجراءات التنفيذ للمطالبة بملكية العقار و بطلان الحجز.

طرفـا الدعوى :
المدعـــي : و هو الغير الذي يدعي ملكية العقار و ينبغي ألا يكون طرفا في إجراءات التنفيذ .
المدعــى عليه : هو الحاجز و باقي الدائنين الذين إعتبروا أطرافا في الإجراءات و المدين أو الحائز أو الكفيل العيني و بحضور المحضر القضائي.

المحكمة المختصـة :
يؤول الإختصاص لقاضي الإستعجال للمحكمة التي أصدرت أمر الحجز على العقار و المشرفة على بيع العقار بالمزاد العلني .
و يلاحظ هنا أنه بالرغم من الطبيعة الموضوعية لهذه الدعوى فإن المشرع أناط إختصاص البت فيها لقاضي الإستعجال وفقا لأحكام المادة 772 من قانون الإجراءت المدنية و الإدارية .

الوقت الذي يجب أن ترفع فيه هذه الدعوى :
إعتبارا إلى أنه من بين أهداف هذه الدعوى وقف إجراءات التنفيذ فإن آجال رفعها ممتد من بداية إجراءات التنفيذ و قبل نهايـته و بالتالي فإن رفعها و لو بعد إنتهاء الآجال المحددة للإعتراض على قائمة شروط البيع و إذا حل التاريخ المعين للبيع و لم يتم الفصل في الدعوى من طرف رئيس المحكمة فيمكن للمدعي المطالبة بوقف البيع بموجب أمر على عريضة يقدم قبل جلسة البيع بثلاثة أيام على الأقل بشرط إيداع كفالة لدى أمانة الضبط يحددها الرئيس بموجب أمر على عريضة تغطي مصاريف النشر و التعليق عند الإقتضاء المادة 772/3.

آجال الفصل في الدعوى :
أوجبت المادة 772/2 على رئيس المحكمة الفصل في الدعوى الإستعجالية في أجل أقصاه ثلاثون يوما من تاريخ رفع الدعوى .

أثر رفع الدعوى :
يترتب على رفع دعوى الإستحقاق الفرعية وقف التنفيذ و إذا إقتصرت هذه الدعوى على جزء من العقار المحجوز فلا يمتد أثر وقف البيع إلى باقي الأجزاء الأخرى المادة 773 .

إثبـات الدعــوى :
يقع عبء الإثبات على عاتق المدعي الذي عليه أن يقدم ما يثبت ملكيته للعقار بالأدلة المقبولة قانونا , و في غالب الأحوال يجب أن يكون الدليل عقدا مشهرا في المحافظة العقارية قبل قيد أمر الحجز لأنه لا يحتج بالملكية تجاه الغير إلا إذا كان مشهرا عملا بقواعد نظام الشهر العقاري .

الحكم في الدعــوى :
في حالة عدم تقديم المدعي لما يثبت إدعاؤه بالطرق المقررة قانونا فإن رئيس المحكمة يقضي برفضها و هنا تعاد إجراءات النشر و التعليق.
و إذا قبلت الدعوى و اثبت المدعى أحقيته للعقار فإن رئيس المحكمة يحكم للمدعى بملكيته للعقار, ويقضي تبعا لذلك ببطلان الحجز على أساس أنه وقع على مال مملوك للغير

-----------------------------------
الحجــزالتحفظـي
تناوله المشرع الجزائري في المواد من 646 إلى 666 من قانون الإجراءات المدنية و الإدارية.

تعريف الحجز التحفظي :
إذا كان الأصل أنه لا تنفيذ بدون سند تنفيذي , يقع الحجز بمقتضاه و هو مفهوم الحجز التنفيذي كما أسلفنا.
فإن الدائن قد يجد نفسه في بعض الأحوال بصدد خطر عاجل يهدد حقه لدى مدينه بحيث إذا إنتظر الحصول على سند تنفيذي وإعلان مدينه و تكليفه بالوفاء قبل الحجز لكان من شأن ذلك ضياع حقه , إذ قد يحدث أن يقدم المدين على تهريب أمواله سواء بالتصرف فيها أو بإخفائها, ولذا أجاز القانون للدائن مباغتة المدين بتوقيع الحجز على أمواله المنقولة و العقارية قبل تهريبها بما أسماه الحجز التحفظي و بذلك يمكن تعريف الحجز التحفظي بأنه إجراء وقائي يلجأ إليه الدائن سواء كان بيده سند تنفيذي أو لم يكن بيده أي سند بقصد وضع أموال المدين المنقولة و العقارية تحت يد القضاء لمنع المدين من التصرف فيها بأي عمل قانوني أو مادي من شأنه أن يؤدي إلى إستبعادها من دائرة الضمان العام للدائن الحائز و لا يصدر إلا في حالة الضرورة و بموجب أمر على عريضة , و عرفته المادة 646 من قانون الإجراءات المدنية و الإدارية بأنه : وضع أموال المدين المنقولة المادية و العقارية تحت يد القضاء و منعه من التصرف فيها و يقع الحجز على مسؤولية الدائن .

خصائصــه :
من خلال التعريف المذكور و ما ورد في نص المادتين 646 و 647 من قانون الإجراءات المدنية و الإدارية , يتبين أن الحجز التحفظي يتميز بخصائص :
1- أن الدائن بإمكانه إيقاع الحجز التحفظي سواء كان بيده سند تنفيذي أم لم يكن بيده ذلك بل يجوز إيقاع مثل هذا الحجز و لم يكن بيد الدائن أي سند رسمي أو عرفي بل يكفي في ذلك وجود مسوغات ظاهرة للدين.
2- لا بد لإيقاع الحجز التحفظي من صدور أمر بتوقيعه من القاضي الذي يتعين عليه التأكد من قيام حالة الضـرورة أي إذا كان ثمـة إستعجـال و خطر يهددان الضمان العام و هو ما عبرت عليه المادة 647 بالخشية من فقدان الضمان.
3- يمكن إيقاع الحجز التحفظي على المنقولات والعقارات سواء كانت في حيازة المدين أو تحت حيازة شخص غير المدين لأن الغرض منه ضبط المال بإجراءات مادية لمنع المحجوز عليه من تهريبه إلى أن يحصل الدائن على سند تنفيذي .
4- أن الحجز التحفظي يكون للدائن بمبلغ من النقود إذا كان دينه محقق الوجود و حال الآداء و هذان الشرطـان يجب توافرهما في الحق المطالب به في جميع أنواع الحجوز إلا أنه لا يشترط أن يكون معين المقدار إذ يكفي في ذلك المقدار التقريبي للدين الذي من أجله صرح بالحجز.

حالات الحجز التحفظي :
أولا : الحالــة العاديــة:
خشية الدائن من فقدان الضمان لدينه:
إستنادا إلى القاعدة العامة يجوز للدائن توقيع الحجز التحفظي على منقولات وعقارات مدينه في كل حالة يخشى فيها فقدانه لضمان حقه أي أن المشرع يصرح أن للدائن أن يوقع الحجز التحفظي في أي حالة طالما توافر شرط محدد و هو خشية فقدان الدائن لضمان دينه وهذا الشرط المرن إنما يعبر عن حاجة الإستعجال , إذ يجعل من الحجز التحفظي وسيلة يحافظ بها الدائن على ضمان حقه من خطر تأخير الحماية التنفيذية ( الحجز التنفيذي ) و يتمثل هذا الخطر في إحتمال تهريب المدين لأمواله المكونة لهذا الضمان و بالتالي فحيث يتهدد ضمان حق الدائن يجوز له طلب توقيع الحجز التحفظي و بالتالي فتقدير حالة الخشية المنصوص عليها في المادة 647 من قانون الإجراءات المدنيـة و الإدارية هنا هو خشية فقدان الضمان العام لحق الدائن و يترك للقاضي الآمر بالحجز الذي يقدرهذه الخشية على ضـوء ظـروف المديـن الماليـة و الشخصية و ظروفه الاجتماعية و سهولة تهريبه لأمواله .
و يتعين على القاضي حين التوقيع على الأمر بالحجز الموازنة بين هذه الظروف و بين التبريرات التي قدمها الدائن للإذن بالحجز وهذا التقدير الموضوعي من القاضي مسألة واقع, ومن الأمثلة التي تتوافر فيها حالة الضرورة.
- إذا خشي الدائن فرار مدينه و كان لذلك أسباب جدية.
- إذا كانت تأمينات الدين مهددة بالضياع .
- إذا كان المدين تاجرا و قامت أسباب جديـة يتوقع معها تهريـب أموالـه أو إخفائها .

ثانيــا: الحالات الأخرى بالحجز التحفظي المنصوص عليها في قانون الإجراءات المدنية و الإدارية :
الحجز التحفظي على الحقوق الصناعية و التجارية
أجازت المادة 650 من قانون الإجراءات المدنية و الإدارية لكل من له إبتكار أو إنتاج مسجل و محمي قانونا أن يحجز تحفظيا على عينـة من السلـع أو نماذج من المصنوعات المقلدة.
و يحرر في ذلك محضر ا من طرف المحضر القضائي يبين فيه المنتـوج أو العينة أو النموذج المحجوز ويضعه في حرز مختوم و مشمع و إيداعه مع نسخة من المحضر بأمانة ضبط المحكمة المختصة إقليميا.
كما أجازت المادة 651 للدائن أن يحجز تحفظيا على القاعدة التجارية للمدين و على أن يقيد أمر الحجز بالإدارة المكلفة بالسجل التجاري خلال أجل خمسة عشر يوما من تاريخ صدوره كما يتم نشره في النشرة الرسمية للإعلانات القانونية و إلا إعتبر الحجز باطلا .
و على طالب الحجز في هذه الحالة تقديم ما يثبـت الصفـة و المصلحـة و على رئيس المحكمة التأكد من ذلك قبل توقيع أمر الحجز.

الحجز التحفظي على العقارات
أجازت المادة 652 من قانون الإجراءات المدنية و الإدارية للدائن أن يحجز تحفظيا على عقارات مدينه على أن يقيد أمر الحجز التحفظي على العقارات بالمحافظة العقارية التي يوجد بدائرة إختصاصها العقار خلال أجل خمسة عشر يوم من تاريخ صدوره و إلا كان الحجز باطلا.
ويلاحظ هنا أن القانون الجديد أجاز الحجز التحفظي على العقارات خلافا للقانون القديم الذي كان يحصره في المنقولات.

الحجز التحفظي على أموال المستأجـر حجز المؤجر على منقولات المستأجر :
و هو نوع من الحجز التحفظي نص عليه المشرع في المواد من 653 إلى 656 من قانون الإجراءات المدنية و الإدارية و بموجبها يجوز لملاك المباني والأراضي الزراعية و مستأجريها الأصليين أن يباشروا حجز المؤجر على المنقولات و الأثاث و الثمار الموجودة في هذه العقارات وفاء للأجرة المستحقة عن إيجارها.
كما يجوز للمؤجر إيقاع الحجز التحفظي على منقولات المستأجرين الفرعيين للمباني أو الأراضي الزراعية أو الحقول أو البساتين الموجودة في الأمكنة التي يشغلونها.
كما يجوز إيقاع الحجز التحفظي على ثمار تلك الأراضي وفاء للأجرة المستحقة.
الشروط الموضوعية :
1- الدائن الحاجز :
يشترط فيه أن يكون مالكا للعقار أو مؤجرا له من الباطن.

2- المدين المحجوز عليه:
هو مستأجر العقار بعقد إيجار صحيح و قائم قانونا وقت الحجز سواءا إستأجره من المالك أو من المستأجر الأصلي أو من المنتفع أو واضع اليد.
3-المال محل الحجز :
هي المنقولات الموجودة في العين المؤجرة و إذا نقلت من مكانها بغير رضاء المؤجر و كان له عليها حق الإمتياز المنصوص عليه في القانون فيمكن للمؤجر إيقاع الحجز عليها تحفظيا ما لم يكن قد مضى على نقلها ستين يوما.