بحث حول التزامات المستأجر

في القانون المدني الجزائري
المبحث الأول دفع الأجرة واستعمال العين المؤجرة

المطلب الاول دفع الأجرة

المطلب الثاني : استعمال العين المؤجرة بحسب ما أعدت له

المبحث الثاني : المحافظة على العين المؤجرة وردها

المطلب الأول : المحافظة على العين المؤجرة

المطلب الثاني : رد العين المؤجرة

خاتمة


مقدمة

يعتبر عقد الإيجار من العقود المهمة والأكثر تداولا بين أشخاص القانون، لذلك أولته التشريعات أهمية خاصة لأنه يتعلق إما بمحل عمل المستأجر بالنظر إلى تطور وازدهار الأنشطة التجارية والحرفية مما زاد الإقبال عليه أو بمحل سكناه، وكلاهما م الأمور التي لا يمكن الاستغناء عنها، وهذا ما يجعل القانون المتعلق بالإيجار من القوانين التي يكثر رجوع الناس إليه في معاملاتهم، ويجعل منازعات الإيجار أمام المحاكم من أكثر القضايا عددا وانتشارا، فالإيجار يعتبر المرآة العاكسة للتغيرات السياسية والاقتصادية والاجتماعية وحتى الأخلاقية التي تحدث في المجتمع والتي تجسده الصراعات بين المؤجرين والمستأجرين، لأنه من المقومات العامة للطبقة العاملة في العصر الحاضر وهي الطبقة التي يقوم عليها صرخ البناء الاجتماعي والاقتصادي .فالإيجار هو العقد الذي يمكن المؤجر بمقتضاه المستأجر من الانتفاع بشيء لمدة محددة مقابل بدل إيجار معلوم ، فهذا الإيجار ينصب على العقارات والمنقولات على حد سواء أما الإيجارات التجارية فقد حدد لها المشرع الإطار الذي يجب أن يكون فيه الإيجار تجاريا، وذلك بتحديد أحكامه على أنها تنصب على العقارات بشكل كبير على اعتبار أن العقار تعود ملكيته للمؤجر، بينما القاعدة التجارية تعود ملكيتها لمستأجر العقار، فكلما كان الغرض منه هو استغلال العين المؤجرة في نشاط تجاري أو حرفي أو صناعي كان الإيجار تجاريا، إلا أنه يتم تطبيق القواعد العامة على الإيجار فيما لم يرد نص خاص به بالنسبة للإيجارات الخاضعة أو التي تحكمها نصوص خاصة.

- فماهي الالتزامات التي تقع علي عاتق المستأجر للعقار وفق القانون المدني الجزائري ؟
المبحث الأول : دفع الأجرة واستعمال العين المؤجرة

إن أول التزام يجب على المستأجر القيام به هو دفع بدل الإيجار ثم استعمال العين المؤجرة بحسب الاتفاق المبرم بين المؤجر و المستأجر أو بحسب ما أعدت له .

المطلب الاول : دفع الأجرة

نصت المادة 498 من القانون المدني الجزائري : "يجب على المستأجر أن يقوم بدفع ثمن الإيجار في المواعيد المتفق عليها ، فإذا لم يكن هناك اتفاق وجب الوفاء بالأجرة في المواعيد لمعمول بها في الجهة . ويكون دفع الأجرة في موطن المستأجر مالم يكن اتفاق أو عرف يقضي بخلاف ذلك."

وعليه يلتزم المستأجر بدفع الأجرة للمؤجر في مواعيدها . وإذا لم يقم بهذا لالتزام فللمؤجر أن يلزمه يذلك طبقا للقواعد العامة. وله في ذلك أن يطلب تنفيذ الالتزام عينا، أو أن يفسخ عقد الإيجار مع طلب التعويض في الحالتين ، وله طرق أخرى كأن يطلب من المستأجر أن يضع منقولات في العين المؤجرة تفي قيمة الأجرة ، وله حق الامتياز على هذه المنقولات ويستطيع أن يحجز عليها حجزا تحفظيا دون أن يكون له سند قابل للتنفيذ.

أولا : أركان الالتزام بدفع الأجرة وهي ثلاث كما هي لأي التزام

أ- محل الالتزام ( الأجرة) :

المتعاقدان لهما حرية تحديد مقدار الأجرة إلا أن هناك بعض الاستثناءات وعند اتفاق المتعاقدان على مقدار الأجرة التزم المستأجر بدفع هذا المقدار للمؤجر دون زيادة أو نقصان لأن -العقد شريعة المتعاقدان- ، كذلك يلتزم المستأجر بدفع المصرفات الخاصة في حالة دفع الأجرة عن طريق البريد.

ب- المدين بالأجرة ( المستأجر ) :

حيث يقوم المستأجر بدفع الأجرة للمؤجر وإذا توفي التزمت ورثته بها في حدود التركة - لان الإيجار لا ينقضي بموت المستأجر – ويلتزم الورثة بدفع الأجرة بموجب عد الإيجار فلا تضامن بينهم وتنقسم الأجرة حسب حصة كل واحد من التركة ، إلا ان الأجرة المتأخرة قبل الوفاة تلتزم بها التركة نفسها .وإذا تعدد المستأجرين لعين واحدة يكونون متضامنين في دفع لأجرة يستطيع المؤجر أن يرفع دعوى الرجوع على مستأجر واحد ويقوم بحجز منقولاته - لاستفاء كل الأجرة – وفي حالة وجود أسرة واحدة فالزوج هو المسؤول عن دفع الأجرة .

ج- الدائن بالأجرة ( المؤجر ) :

يحق للمؤجر قبض الأجرة أو ورثته في حالة وفاته لان الإيجار لا ينتهي بوفاة المؤجر و الورثة لا يكونون دائنين بالمتضامن.

ثانيا : ميعاد دفع الأجرة :

على المستأجر دفع الأجرة للمؤجر في المواعيد المشترطة ويصح العقد على أن ينص على تعجيل دفع الأجرة بأكملها أو على تأجيلها أو على تقسيطها إلى أقساط تؤدى عي أوقات معينة وهذا هو الغالب فإذا لم يشترط العقد على تعجيل الأجرة التزم المستأجر دفعها في وقت العقد ويكن للمؤجر أن يحبس العين المؤجرة إذا اشترط تعجيل الأجرة أو تقسيطها ، ولا تلزم الأجرة أو الأقساط المتفق عليها إلا عند حلول الأجل والغالب في إيجار الأماكن ان يبقي العقد على تقسيط الأجرة وتعجيل دفع الأقساط.

ثالثا : مكان دفع الأجرة :

إن مكان دفع الأجرة هو موطن المستأجر لأن هو المدين بها ويفترض أن تكون الأجرة نقودا أو أشياء غير معينة إلا بنوعها ـ محصول زراعي ـ أما إذا كانت الأشياء معينة بذاتها ويكون نادرا مثل ـ الانتفاع بعقار معين ـ فكلن الدفع هو المكان الذي يوجد فيه العقار .

وفي حالة عدم الاشتراط يكون الدفع في موطن المؤجر وإذا غير المؤجر موطنه فإن المستأجر غير ملزم بدفع الأجرة في المكان الجديد إلا إذا وجد يقضي بخلاف ذلك

رابعا : طريقة دفع الأجرة :

تدفع الأجرة حسب الطريقة المتفق عليها إما بالنقد مباشرة أو بجوالة بريدية أو جزء من المحصول زفي حالة عدم دفع الأجرة يطلب المؤجر التنفيذ العيني مع التعويض, أو يطلب فسخ العقد ويمكنه طلب التعويض.

المطلب الثاني :إستعمــــــال العين المؤجرة بحسب ما أعدت له

حسب المادة 491 من القانون المدني الجزائري :

"يلتزم المسـتأجر بأن يستعمل العين المؤجرة حسبما وقع الإنفاق عليه ، فإن لم يكن هناك اتفاق وجب على المستأجر أن يستعمل العين المؤجرة بحسب ما أعدت له ."

وعليه يلتزم المستأجر باستعمال العين المؤجرة فيما أعدت له وألا يحدث بها تغيرات ضارة.

أولا : كيفية استعمال العين المؤجرة :

قد يكون استعمال العين المؤجرة حسب ما يكون مبينا في العقد صراحة كالمنزل يستعمل للسكن والأرض تستعمل للزراعة او لتشيد عليها مصنع ، فلا يجوز للمستأجر أن يستعمل العين المؤجرة في غير ما نص عليه العقد صراحة .

إما إذا لم ينص العقد على استعمال العين المؤجرة فعلى المستأجر استعمال العين المؤجرة بحسب ما أعدت عيه والظروف والقرائن هي التي تدل على كيفية الاستعمال وكدا الرجوع إلا مهنة المستأجر كأن هيئت ـ مسكن ، مسرح ، مقهى .

التزام المستأجر بعدم ترك العين المِؤجرة دون استعمال :وترك العين المؤجرة دون استعمال يلحق ضررا بالعين المؤجرة فادا كان استعمال العين المؤجرة حقا من حقوق المستأجر فهو في نفس الوقت واجب عليه، فالذي يهجر السكن المؤجر دون ترك من يصونه يكون مسؤولا عن التعويض في حالة وجود أو إتلاف أو تخريب لعدم سكناه أو ضرر لعدم التهوية أو النظافة ، إما من استأجر السكن خلال الفترة الصيفية فإنه غير ملزم بأن يسكنه في طول السنة.

جزاء الإخلال بهذا الالتزام : إذا أخل المستأجر بالتزاماته من استعمال العين المؤجرة بحسب ما أعدت له فللمؤجر أن يطلب من المستأجر أن ينفد هذا الالتزام عينا ويلزمه بأن يستعمل العين كما ينبغي ، وللمؤجر أن يطلب فسخ الإيجار كما يجوز له طلب التعويض في كلتا الحالتين عن الضرر الناتج إخلال المستأجر بالتزاماته

ثانيا : إحداث المستأجر لتغيرات في العين المؤجرة :

تنص المادة 492 من القانون المدني الجزائري :

"لا يجوز للمستأجر أن يحدث تغييرات في العين المؤجرة بدون إذن المؤجر إلا إذا كان هذا التغيير لا ينشئ عنه أي ضرر للمؤجر .

فإذا أحدث المستأجر تغييرا في العين المؤجرة متجاوزا في ذلك حدود الالتزام الوارد في الفقرة السابقة جاز إلزامه برد العين إلى الحالة التي كانت عليها و بالتعويض إذا اقتضى الحال ذلك."

أ- إحداث تغيرات غير ضارة بالعين المؤجرة :

ويقصد بالتغيرات المادية مثل فتح نوافذ جديدة أو غلق نوافذ سابقة أو غير في ترتيب الغرف تغييرا ماديا أو هدم سور ولو كان هذا التغيير مفيد فإنه يكون مخلا بالتزاماته ويترتب عنه ضررا.إذا لم يحدث ضررا للمؤجر أن يشترط إعادة العين المؤجرة إلى أصلها عند نهاية الإيجار مثل تغيير تنسيق الحديقة دون أن يقطع أي شيء من الأشجار أو حجب نوافذ الغرف الخاصة بالنساء أو حجب الشرف من أجل أن ينتفع بها وعلى المؤجر أن يثبت للمؤجر أنها غير ضارة وفي حالة وجود نص في العقد يلتزم المستأجر

بعدم تغيير العين المؤجرة .

جزاء الإخلال بهذا الالتزام : يطلب المؤجر إزالة التغييرات التي أحدثها المستأجر مع التعويض .

ب- وضع المستأجر أجهزة حديثة في العين المؤجرة :

يجوز للمستأجر وضع أنابيب توصيل المياه والمضخة وأسلاك الكهرباء للإنارة وخيوط الهاتف و الهوائيات المقعرة وهذا حسب ما نصت عليه المادة 493 من القانون المدني الجزائري : "يجوز للمستأجر أن يضع بالعين المؤجرة أجهزة لتوصيل المياه والكهرباء ، والغاز ، و التلفون وما يشبه ذلك على شرط ان لا تخالف طريقة وضع هذه الأجهزة القواعد المعمول بها ، غلا إذا أثبت المؤجر أن وضع هذه الأجهزة تهدد سلامة العقار ."

المبحث الثاني : المحافظة على العين المؤجرة وردها

من أهم الالتزامات التي يفرضها القانون على المستأجر تنفيذها عينا هي المحافظة على العين المؤجرة وردها عند نهاية مدة الإيجار.

المطلب الأول : المحافظة على العين المؤجرة

يلتزم المستأجر بالمحافظة على العين المؤجرة أثناء مدة الإيجار وبأن يبذل العناية في ذلك ما يبدله الرجل المعتاد وتشدد مسؤولية المستأجر إذا احترقت العين المؤجرة لهذا لها إحكام خاصة في غير الحريق.

مسؤولية المستأجر عن سلامة العين المؤجرة و التزام بإجراء الترميمات الضرورية ك ويلتزم المستأجر بإجراء الترميمات الإيجارية المتعارف عليها فهي تدخل ضمن العناية الواجب بذلها في استعمال العين المؤجرة حيث تنص المادة 494 من القانون المدني الجزائري : "يلتزم المستأجر بالقيام بالترميمات الخاصة بالإيجار و الجاري بها العمل مالم يوجد اتفاق على خلاف ذلك. "

فالمطلوب عناية الرجل الاعتيادي فإذا كان حريصا جدا على ممتلكاته وشؤونه الخاصة نولت العناية عن ذلك إما إدا كان متهاونا فغن العناية ترتفع إلى أعلى من ذلك وهذا الالتزام واجب من أجل تحقيق الغاية فمثلا من أجر غرفة في فندق وكان له مرض مزمن ومعدي فإنه يستوجب عيه أن يطهر المكان من الميكروبات وإذا اجر سيارة فعليه التكفل بمصاريف التشحيم والتزييت.

إخطار المؤجر بكل أمر يستوجب التدخل: في حالة التعدي على العين المؤجرة من طرف شخص أخر يدعي لملكية فعلى المستأجر إخطار المؤجر.

أولا : عناية المستأجر في استعمال العين المؤجرة :

نصت المادة 495 من القانون المدني الجزائر:

"يجب على المستأجر أن يعتني بالعين المؤجرة وأن يحافظ عليها مثلما يبدله الرجل العادي ."

ويكون المستأجر المسؤول عما يلحق العين أثناء انتفاعه بها من فساد أو هلاك غير ناشئ عن استعمالها استعمالا عاديا.

أي استعمال العين المؤجرة استعمالا مألوفا وفي عدم استعمالها استعمالا مألوفا و نتج عنها الهلاك أو ضررا فإنه يتحمل دلك.وعدم وجود امرأة سيئة السمعة في المنزل .

- مسؤولية المستأجر في أعمال تابعيه :أي لا تقتصر مسؤولية المستأجر بل تمتد أعمال الأشخاص التابعين له و التابع هو كل شخص تكون له صلة بالمستأجر هي التي مكنت له من الأضرار بالعين من أهل البيت الزوج و الأولاد و الأقارب و ضيوفه و أصدقائه فالتبعية فهي أوسع من المسؤولية التقصرية فلا يلزم ان يكون خاضعا لرقابة المستأجر فكل عمل يقومون به يكون المستأجر مسؤولا عنه .

- جواز الاتفاق على تعديل أحكام الالتزام , ان يقوم المؤجر بتشديد الالتزامات بالعناية كأن يحافظ على العين المؤجرة أكثر من الرجل الاعتيادي أي تحقيق الغاية إلا في حالة وجود سبب أجنبي , فانه يحتمل كل تلف او هلاك للعين المؤجر.

عبء إثبات عقد الإيجار في ظل الأمر 07 -05 :

حيث اشترط القانون شكلا معينا لاعتبار التصرف صحيحا، فإنه لا يجوز إثبات هذا التصرف إلا وفق الشكل الذي اشترطه القانون، وعليه ولما كانت كتابة عقد الإيجار ركن لانعقاده، فلا يجوز إثباته بين المتعاقدين إلا بالكتابة، كما أن العقد أو المحرر العرفي بصفة عامة يكون حجة على أطرافه ولو كان تاريخه غير ثابت، بالتالي فإثباته لا يكون إلا بالكتابة، وفي حال انعدام هذه الأخيرة يكون الإيجار باطلا.

جزاء إخلال بالالتزام :

في حالة مسؤولية المستأجر في تلف او هلاك العين المؤجرة يطلب التعويض المؤجر فعما وقع له من ضرر وله ان يطلب إصلاح الضرر و الإتجاء إلى القضاء المستعجل لوقف استرسال المستأجر في الإساءة استعمال العين المؤجر.

ثانيا : قيام المستأجر بالترميمات التأجيرية :

يلتزم المستأجر بترميمات الذي يغطي بها العرف – منها إصلاح النوافذ الأبواب الزجاج الإقفال المفاتيح

مسؤولية المستأجر عن حريق العين المؤجرة :

نصت المادة 496 من القانون المدني الجزائري :" المستأجر مسؤول عن حريق العين المؤجرة إلا اثبت أن الحريق نشأ عن سبب ليس من فعله ."

في التقنين الفرنسي القديم لم يكن هناك اختلاف بين حالة الحريق عن حالة الهلاك بغير الحريق فكان على المستأجر ان يثبت ان الهلاك او الحريق لم يكن ناتجا عنه و تابعه . أما في التقنين الحديث يعتبر مسؤولية المستأجر في الحريق مسؤولية جسمية وعليه ان يؤمن على مسؤوليته فادا امن على هده المسؤولية وتحققت بان لم يستطع إثبات السبب الأجنبي فعلى المؤجر ان لا يرفع دعوى غير مباشرة ضد شركة التامين بل عليه يقتسم مع المستأجر المبلغ المستحق .

المطلب الثاني : رد العيـــــــــن المـــــــؤجرة

في هده الحالة يجب ان نفرق بين حالتين : في حالة اذا لم يزد المستأجر على العين المؤجرة , الحالة الثانية ادا زاد شيئا على العين المؤجرة .

الحالة الأولى : رد العين المؤجرة بدون زيادة المؤجر عليها (الحالة التي كانت عليها ):

المادة 503 من القانون المدني الجزائري :

"يجب على المستأجر أن يرد العين المؤجرة بالحالة التي كانت عليها وقت تسلمها، ويحرر وجاهيا محضر أو بيان وصفي بذلك.

إذا تم رد العين المؤجرة دون تحرير محضر أو دون بيان وصفها ،يفترض في المؤجر أنه استردها في حالة حسنة ما لم يثبت العكس.

المستأجر مسؤول عما يلحق العين المؤجرة من هلاك أو تلف ما لم يثبت أنه لا ينسب إليه".

- على المستأجر عند نهاية الإيجار رد العين المؤجرة على الحالة التي تم فيها تسليم المؤجر للمستأجر العين المؤجرة حسب المادة 502 من القانون المدني الجزائري

وعليه فان المستأجر يجب رد : العين المؤجرة وملحقاتها فلا يجوز لمستأجر رد للمؤجر دون رضاه أشياء ولو خير من العين المؤجرة.

متى يكون الرد ؟ : يكون الرد العين المؤجرة عند انتهاء الإيجار

حسب المادة 502 من القانون المدني الجزائري :

"يجب على المستأجر أن يرد العين المؤجرة عند نهاية مدة الإيجار فإذا أبقاها تحت يده دون حق وجب عليه أن يدفع للمؤجر تعويضا باعتبار القيمة الإيجارية للعين وباعتبار ما لحق المؤجر من ضرر."

ومع ذلك قد يستولي المؤجر على العين المؤجرة قبل انتهاء الوقت ادا هجرها المستأجر ولا يصير المؤجر مسؤولا عن استيلائه للعين قبل انتهاء الوقت , كما يجوز للمؤجر ان يحسن عين المؤجرة حتى يستوفي ما اشترط دفعه مقدما ما يجوز للمستأجر تحسين العين المؤجرة حتى يستوفي المؤجر بالتزاماته العقد كالتعويض في حالة زيادة أشياء في العين المؤجرة بغرض لمؤجر .

أين يكون الرد ؟ : يجب على العين اذا كانت معينة بالذات يكون الرد في مكان الرد التي كانت فيه وقت نشوء الالتزام , مصروفات الرد لم يرد فيها نصا .

تكون على المستأجر بعد ان يضعها المستأجر تحت تصرف المؤجر ويخطره بذلك و الإخلال بهذا الالتزام يقابله التعويض .

العين المؤجرة زادت شيئا: بحسب المادة 503 من القانون المدني الجزائري " على المستأجر أن يرد العين المؤجرة بالحالة التي تسلمها عليها ، إلا ما يكون قد أصابها هلاك أو فساد لم يتسبب فيه" قد ينفق المستجار مصروفات على العين المؤجرة فتكون هده المصروفات إما ضرورية او كمالية وعليه تسري عليه مبادئ العامة .

الحالة الثانية : رد العين المؤجرة مع زيادة المؤجر عليها :

في هذه الحالة يجوز للمستأجر ان يطالب بجميع ما انفق في المصروفات الضرورية , كما يجوز للمستأجر حبس العين المؤجرة لضمان استفاء المصروف .

أما المصروفات الكمالية التي ينفقها المستأجر مثل : زخرفة العين المؤجرة وتزيينها للمستأجر المطالبة بشيء من المصروفات ولكن يجوز له ان ينتزع ما أضافه إلى العين المؤجرة

حسب المادة 504 من القانون المدني الجزائري الملغاة بموجب القانون رقم 07-05 كانت تنص :

" إذا أحدث المستأجر في العين المؤجرة بناء أو غرسا أو غير ذلك من التحسينات العادية مما يزيد من قيمة العقار، فعلى المؤجر ان يرد له عند انقضاء الإيجار ما أنفقه من التحسينات أو ما زاد في قيمة العقار، ما لم يكن هناك غتفاق يقضي بخلاف ذلك .

فإذا كانت تلك التحسينات قد أستحدثت دون علم المؤجر أو رغم معارضته ، كان له أن يطلب من المستأجر إزالتها ، وله أن يطلب تعويضا عن الضرر الذي أصاب العقار من هذه الإزالة إن اقتضى الحال ذلك

فإذا اختار المؤجر أن يحتفظ بهده التحسينات على أن يرد إحدى القيمتين المتقدم ذكرهما ، جاز للمحكمة أن تمنحه أجلا للوفاء بها."

أ- عدم جواز إحداث تغييرات في العين بدون إذن مكتوب من المؤجر :

تنص المادة 492 ف I من ق م ج لا يجوز للمستأجر أن يحدث بالعين المؤجرة أي تغيير بدون إذن مكتوب من المؤجر "، من استقراء أحكام هذا النص يتضح أن المشرع الجزائري في التعديل الأخير للقانون المدني قرر عدم السماح للمستأجر بإدخال تغييرات على العين محل عقد الإيجار، وأن هذا الحكم يعتبر جديدا في شق منه فيما يتعلق بالإذن لم يكن منصوص عليه في ظل الأحكام السابقة .

طبيعة التغييرات التي يمنع على المستأجر إحداثها :

المقصود بالتغييرات التي يحظر على المستأجر القيام بها هي التغييرات المادية فيستبعد منها التغييرات المعنوية والتغيير في استعمال العين المؤجرة الذي سبق التطرق إليه، كما يدخل في تعريف التغييرات المادية كل ما من شأنه المساس بكيان العين المؤجرة أو أحد ملحقاتها، كقيام المستأجر بفتح أبواب أو نوافذ أو إحداث تغيير جديد في العين أو غلق وإزالة ما كان موجودا فيها كقيام المستأجر بإعادة ترتيب الغرف أو عن طريق إزالة بعضها وتحويل أخرى، أو اقتلاع الأشجار التي تكون مغروسة في الحديقة أو أشجار الأرض المؤجرة، أو هدم بئر أو حفر آخر أو تغيير اسم المحل التجاري ، أو أي تغيير أخر في العين المؤجرة يكون من خلاله المستأجر قد أخل بهذا الالتزام.

المشرع قبل تعديل 2007 كان يسمح للمستأجر بإحداث تغييرات في العين المؤجرة دون إذن المؤجر كلما كان هذا التغيير لا يلحق ضررا بالعين المؤجرة وبصاحبها" يعتبر مخلا بالتزامه إذا ترتب عن هذا التغيير ضرر للمؤجر وكان التغيير دون إذن منه أما إذا لم ينتج عن هذا التغيير أي ضرر للمؤجر فللمستأجر القيام بها دون حاجة الحصول على إذن المؤجر 5، كمن يقيم حاجزا خشبيا يقسم الحجرة الكبيرة إلى غرفتين ذلك لأن الحواجز الخشبية أو الزجاجية يمكن رفعها عند انتهاء الإيجار دون أن يسبب ذلك أي ضرر للعين المؤجرة، أو قام بتغطية شرفة المنزل لاستغلالها كمستودع أو مخزن وذلك من أجل استغلالها على الوجه الذي يرغب فيه، إن مثل هذه الأعمال وغيرها لا تكون ضارة بالعين فيجوز للمستأجر القيام بها ولو لم يحصل على إذن المؤجر وهو الذي يتحمل عبء إثبات أن التغيير الذي قام به غير ضار بالمؤجر من معمولا بها في ظل القانون القديم، غير أن المشرع الجزائري عدل هذه الأحكام عنها في ظل التعديل الجديد حيث أصبح يشترط على المستأجر لإمكانية القيام بمثل هذه التغييرات في العين المؤجرة الحصول على إذن مكتوب من المؤجر 5، بغض النظر إن كان هذا التغيير ضارا بالعين المؤجرة أو غير ضارا بها أو حتى نافعا لها.

المشرع بموجب هذا التعديل ألغى جوازية التغييرات التي قد يحدثها المستأجر ينتج من أضرار أو منافع بدون الحصول في العين دون الأخذ بعين الاعتبار ما قد على ترخيص مكتوب من المؤجر ، أما إذا تم الانفاق في عقد الإيجار المبرم على جواز إحداث تغييرات في العين المؤجرة فللمستأجر القيام بها دون حاجة الحصول على إذن المؤجر المكتوب لأن عقد الإيجار في الأصل هو الذي يبين حقوق و التزامات طرفيه المتعاقدين، حتى ولو كانت تلك التغييرات ضارة بالمؤجر لأن المنع مقرر لمصلحته.

ولا يمكن للمؤجر أن يطلب من المستأجر إعادة العين إلى أصلها خلال سريان العقد أي أثتاء الانتفاع بها، إنما يجوز له ذلك بعد نهاية مدة الإيجار، فإذا حل هذا الأجل جاز للمؤجر مطالبة المستأجر بإعادة العين إلى الحالة التي تسلمها عليها، فيقوم بإزالة التغيير الذي وضعه فيها دون مطالبته بالتعويض عن ذلك، وإذا أبقى المؤجر على هذا التغيير برضاه فالمستأجر لا يلتزم بدفع التعويض عن ذلك بل إذا كان التغيير ينطوي على تحسين في العين المؤجرة فيرجع المستأجر بالتعويض عليه كما سيأتي بيانه لاحقا .

غير أنه إذا أشترط المستأجر ألا يحدث تغييرات بالعين المؤجرة، فلا يجوز له ذلك ولو لم ينتج عنها أي ضرر إلا بحصول ترخيص من المؤجر على ذلك، وما يدعم هذا الموقف بعض الفقهاء المصريين على رأسهم الأستاذ عبد الرزاق السنهوري الذي يرى أنه متى نص عقد الإيجار على عدم جوازية إحداث تغييرات في العين المؤجرة فإنه يتعين على المستأجر عدم إحداث أي تغيير أو تعديل من شأنه المساس بمعالم العين المؤجرة بدون الحصول على إذن مكتوب من المؤجر.

فالإذن المكتوب ضروري لإجراء أي تغيير أو تبديل أو بناء أو ممارسة أية تجارة أو صناعة أو أي مهنة حرة أخرى ، حتى و لو ثبت أن هذا العمل الجديد لا يؤثر على سلامة العين المؤجرة .

ففي الحالتين سواء كان إحداث تغيرات في العين المؤجرة قد أجيز في العقد ذاته بموجب موافقة مكتوبة من المؤجر يجب على المستأجر إن يلتزم حدود هذا الإذن فقد يكون عاما أو خاصا، فإذا ذكر الترخيص نوعا معينا وبدقة التغيير المرخص به فهذا التغيير هو الجائز فقط ولا يمكن للمستأجر أن يحيد عنه أو يتجاوز نطاقه ومداه، أما إذا ورود الإذن عاما ودون تحديد التغييرات بصورة دقيقة فلا يكون له إلا إحدى التغييرات العادية المألوفة والتي تتماشى مع طبيعة العين المؤجرة وفي الظروف العادية، وهذا الترخيص لا ينصرف إلى التعديلات الجوهرية التي من شأنها تغيير معالم العين وكيانها ويغير من شكلها مما يعرض العقد للفسخ .

ب - التغييرات التي يجيزها القانون للمستأجر في التشريع الجزائري :

تنص المادة 493 ق م على أنه يكون للمستأجر أن يضع بالعين المؤجرة أجهزة توصيل المياه و الكهرباء والغاز وما يشبه ذلك على شرط أن لا تخالف طريقة وضع هذه الأجهزة القواعد المعمول بها إلا إذا أثبت المؤجر أن وضع هذه الأجهزة يهدد سلامة العقار، فإذا كان تدخل المؤجر لازما لذلك جاز المستأجر أن يطلب منه هذا التدخل على أن يتكفل برد ما أنفقه المؤجر من مصاريف .

منح المشرع للمستأجر إجراء بعض التغييرات بالنظر إلى أهميتها بالنسبة للمستأجر في انتفاعه بالعين المؤجرة على الوجه المرغوب فيه، بالإضافة إلى أن هذه التغييرات تعتبر ضرورية خاصة بالنسبة إلى الحاجة التي قد تمليها الممارسات اليومية فمن غير المعقول حرمان المستأجر منها، لذلك مواكبة في ذلك لكل ما هو مستحدث، سمح المشرع بموجب هذه المادة للمستأجر وضع أجهزة ومعدات توصيل الغاز والكهرباء والماء والهاتف، بالمقابل ألزم المشرع لإمكانية إدخال هذه التغييرات دون الحاجة إلى إذن المؤجر توفر بعض الشروط و المتمثلة في:

1- أن لا يهدد وضع هذه الأجهزة سلامة العقار :

كأن تكون حالة البناء لا تسمح بوضع هذه الأجهزة سواء كلها أو بعضها بسبب القدم، أو أن تركيب هذه الأجهزة يشكل خطر بالنظر إلى الانحدار الشديد للأرضية التي شيد عليها البناء مما مهدده بالانزلاق، وأن من شأن وصع تلك الأجهزة تشكل خطر على العقار، والمؤجر هو الذي يتحمل عبء الإثبات، فعليه إذا أراد منع إدخال هذه الأجهزة في العين فعليه إثبات وضعية العقار .

2- أن لا تخالف طريقة وضع هذه الأجهزة القواعد المعمول بها:

يجب على المستأجر عند تركيب تلك المعدات أن يراعي الأصول الفنية المعمول بها في هذا المجال، فإن كانت هذه الأصول تقتضي إبعاد أنابيب توصيل الغاز عن أسلاك الكهرباء مسافة معينة مثلا فيجب على المستأجر احترام ذلك، كما يلتزم كذلك باحترام إن كانت أنابيب المياه والغاز توضع بشكل خارجي، ويقع عبء إثبات مخالفة المستأجر للقواعد المعمول بها في وضع أجهزة جديدة في العين المؤجرة على المؤجر ، فمتى أثبت ذلك كان له أن يجبر المستأجر على مراعاة تلك الأصول والتعويض عن الأضرار اللاحقة به إن وجدت .

3- أن يقوم المستأجر برد ما يكون قد أنفقه المؤجر في سبيل وضع تلك الأجهزة :

إذا تطلب توصيل وتركيب الأجهزة مصروفات يقوم المؤجر بصرفها من أمواله الخاصة له أن يعود على المستأجر بهذه النفقات، كالنفقات التي يصرفها المؤجر في تقوية وتمتين الجدران والأسطح لكي تتحمل تلك المعدات .

كما أن المشرع لم يقف عند هذا الحد وانما ألزم المؤجر التدخل كلما اقتضت الضرورة ذلك كأن تطلب المؤسسات التي تقدم هذه الخدمات، أن يقدم المؤجر بصفته مالكا للعين أوراق تثبت ملكيته للعين المؤجرة، أو أن يحرر طلب لتوصيله بهذه الأجهزة يكون باسمه ففي كل الأحوال على المؤجر أن يقدم يد العون إلى المستأجر ولا يمتنع عن بذل جهوده في سبيل ذلك "، كما أنه يجوز للمتعاقدين أن يتفقا على تحميل مصاريف تركيب التجهيزات على طرف منهما دون الأخر، أو أن يتحملاها معا مناصفة، أو غير ذلك مما قد يتفقا عليه، إلا أن الاتفاق على عدم جواز تركيب نلك الأجهزة أو اشتراط إذن المؤجر دون وجود سبب وجيه لذلك يقع باطلا ولا يصح العمل به . فمتى توفرت هذه الشروط أجاز المشرع للمستأجر أن يضع في العين المؤجرة الأجهزة اللازمة، ولا يجوز للمؤجر أن يعارضه في إدخال هذه التغييرات على العين المؤجرة، بل يجب عليه أن يساعده في ذلك إذا كان وضع هذه المعدات ضروري في انتفاع المستأجر بالعين المؤجرة على الوجه المرغوب فيه وهذا يعتبر استثناء على قاعدة عدم جوزية إحداث تغييرات في العين بدون الحصول على إذن المؤجر المكتوب.

خاتمة

المشرع الجزائري من خلال تعديله لعقد الإيجار بموجب القانون المدني 07-05 المؤرخ في 13-05-2007، ومن خلال المراسيم المنظمة لعقد الإيجار قد أولى حماية قانونية للمستأجر ويتجلى ذلك من خلال المستجدات التي جاء بها تعديل هذا القانون في إطار هذا الموضوع حيث أكد على مجموعة من الحقوق وفي المقابل فرض عليه جملة من الالتزامات وهذا ما شكل لنا دافع من أجل البحث ورفع الغموض الذي كان يشوب تفكيرنا، وذلك تماشيا مع التطور الذي تشهده أحدث التعديلات الواردة على حقوق والتزامات المستأجر. حيث تتمثل حقوق المستأجر في حقه في استلام العين المؤجرة للإنتفاع بها ولكي يتحقق هذا الغرض وجب على المؤجر أن يضع العين المؤجرة تحت تصرف المستأجر، كما يجب عليه أن يسلمها في حالة صالحة للإنتفاع بها وإلا عد مخلا بإلتزامه، ويقوم المستأجر بدوره بالإنتفاع بالعين على الوجه المشروع وحسب طبيعة العين المؤجرة وتبعا لإتفاقه مع المؤجر،كما يعد حق المستأجر في الانتفاع بالعين المؤجرة حقا شخصيا لا حقا عينيا،كما ذهب إليه رأي البعض، وهذا ما توصل إليه الاجتهاد القضائي، حيث يتطلب تدخل المؤجر ليمكن المستأجر من هذا الإنتفاع وبمجرد انتهاء مدة الإيجار ينتهي حق المستأجر للانتفاع بالعين المؤجرة. ولعل أهم تعديل طرأ بموجب قانون 07-05 فيما يتعلق بحقوق المستأجر هو الحق في البقاء الذي كان المشرع الجزائري يكفله للمستأجر في ظل القانون المدني القديم، حيث كان يقره لفئة محددة قانونا تملك صلاحيات البقاء بالمحل السكني دون إمكانية طلب إخلائهم من طرف المؤجر صاحب المسكن أو من انتقلت إليه ملكية هذا المسكن بكل الطرق، ولكن بموجب تعديل القانون المدني 07-05 ألغى الحق في البقاء فأصبح لا يمكن التمسك بحق البقاء و اورد عليه استثناءات نص عليها المشرع في المادة 507 مكرر من هذا التعديل، حيث يبقى بموجب هذا التعديل الحق في البقاء ساري المفعول فيما يخص الإيجارات المبرمة قبل نفاذ المرسوم التشريعي 93-03 المتضمن النشاط العقاري إلى حين مرور 10 سنوات من نفاذ قانون 2007، وأيضا يستفيد من حق البقاء الأشخاص الطبيعيين البالغين 60 سنة كاملة عند نشر هذا القانون. وأيضا من الحقوق التي يقرها القانون للمستأجر هو التصرف في حق الانتفاع إما بالتنازل عن الإيجار أو الإيجار من الباطن، ولكن هذا بعد أخذ إذن مكتوب من المؤجر، حيث كان في ظل القانون المدني القديم لا يشترط الإذن المكتوب وإنما تكفي الموافقة الصريحة على ذلك. أما الالتزامات التي تقع على عاتق المستأجر تتمثل في التزامه بدفع الأجرة، وهذا ما يعد من الالتزامات الرئيسية التي تقع على عاتق المستأجر والتي تعد ركنا في عقد الإيجار وقد يكون بدل الإيجار نقدا أو عملا معينا يقوم به المستأجر، كما يلتزم أيضا المستأجر باستعمال العين المؤجرة وفقا لما أعدت له ووفقا لطبيعتها،بالإضافة إلى التزامه بالمحافظة على العين المؤجرة أثناء مدة الإيجار وذلك بالاعتناء بها والمحافظة عليها مثلما يبذله الرجل العادي، وبعد انتهاء مدة الإيجار يلتزم برد العين المؤجرة للمؤجر بنفس الحالة التي كانت عليها وقت تسلمها. و من خلال ما سبق ذكره توصلنا إلى جملة من النتائج في هذا الصدد هي :

- أن المشرع الجزائري قد حقق التوازن العقدي بموجب تعديل القانون المدني 07-05 بين المؤجر باعتباره مالكا والمستأجر وفي المقابل قام بالقضاء على العديد من المشاكل التي كانت مطروحة على شكل عقد الإيجار، ولعل أهم المشاكل التي قضى عليها هذا التعديل هو الحق في البقاء الذي هز ثقة المؤجرين، حيث أصبحوا لا يريدون إبرام عقد الإيجار وذلك لأن حق البقاء كان يشكل عائقا كبيرا للمؤجر بسبب عدم تمكنه من استرجاع مسكنه بعد انتهاء مدة الإيجار،مما دفع المشرع إلى إلغاء هذا الحق وتغليب مصلحة المؤجر على مصلحة المستأجر على عكس القانون المدني القديم من أجل الحد من هذه المشكلة .

- وإذا أردنا أن نقف عند حرفية نص المادة 505 ق.م.ج التي تتضمن بأن المستأجر لا يستطيع أن يتنازل عن الإيجار أو إبرامه إيجار من الباطن ،إلا بموافقة كتابية والملاحظ أن المشرع بنصه على هذه القاعدة أحال الإستثناء قاعدة والقاعدة استثناء،وهذا خلافا للكثير من التشريعات التي جعلت من حق المستأجر في التنازل عن الإيجار أو الإيجار من الباطن هو الأصل ولا يمنعه أو يقيده من ذلك إلا اتفاق المؤجر والمستأجر على عدم جوازه، ومن خلال هذه النتائج التي توصلنا إليها تبادرت في أذهاننا توصيات وهي :

أولا : ضرورة النص صراحة على حقوق المستأجر بموجب نصوص قانونية وتنظيمها وإدراجها في قسم خاص بها.

ثانيا : ضرورة إعادة صياغة نص المادة 505 من القانون المدني الجزائري وجعلها كباقي التشريعات وذلك بجعل القاعدة استثناء والاستثناء قاعدة.

ثالثا : ذكر المشرع الجزائري ملحقات في القانون المدني، إلا أنه لم ينص بنص صريح يحدد المقصود بالملحقات، وماهي الأشياء التي تدخل ضمن الملحقات، الأولى بالمشرع الجزائري تداركه وذلك بنص يحدد المقصود بالملحقات كما هو منصوص عليه في أغلب التشريعات الأخرى. وبهذا نكون قد حاولنا قدر المستطاع الإلمام بهذا الموضوع، لكن يبقى البحث حول هذا الموضوع محل استلهام أدمغة المفكرين واالباحثين في هذا المجال حول نقاط تحتاج التفصيل كالبحث في المنازعات المتعلقة بالمستأجر و غيرها.



المراجع

1-القوانين

- القانون رقم 07-05 المؤرخ في 05-13-2007 يعدل ويتمم الامر 58-75 المؤرخ في 26-09-1975 المتضمن القانون المدني، جريدة رسمية عدد 31.

- القانون رقم 08-09 المؤرخ في 25-02-2008 المتضمن قانون الاجراءات المدنية و الادارية.

2-المراسيم

- المرسوم التنفيذي رقم 97-507 المؤرخ في 29-12-1997 المتعلق بإيجار المساكن التابعة لأملاك دواوين الترقية والتسيير العقاري المستعملة لأغراض تجارية ومهنية، جريدة رسمية عدد 88.

- المرسوم التنفيذي رقم 43-98 المؤرخ في 01-02-1998 يحدد شروط نقل حق الإيجار المتعلق بالسكنات ذات الطابع الاجتماعي التابعة لدواوين الترقية والتسيير العقاري وكيفياته، جريدة رسمية عدد 05

3-الكتب

- هلال شعوة، الوجيز في شرح عقد الإيجار في القانون المدني وفق أحدث النصوص المعدلة، دار جسور للنشر والتوزيع جانفي 2010

- بلحاج العربي، النظرية العامة للإلتزام في القانون المدني الجزائري، الجزء الأول التصرف القانوني العقد والإرادة المنفردة، ديوان المطبوعات الجامعية، 2005 .

- بوستة إيمان، النظام القانوني للترقية العقارية، دار هومة للنشر للطباعة والنشر والتوزيع، الجزائر 2009 .

- عيد الرزاق احمد السنهوري، الوسيط في شرح القانون المدني الجديد، العقود الواردة على الانتفاع بالشيء، الإيجار والعارية، المجلد الأول والثاني، دار إحياء التراث العربي بيروت لبنان 2000 .

- عصام أنور سليم، الوجيز في عقد الإيجار، الأحكام العامة في الإيجار، الجزء الأول، دار المطبوعات الجامعية الإسكندرية، 2000 .

4-مذكرات تخرج

-زروقي خديجة إلتزامات المستأجر في إيجار العقارات و المنقولات مذكرة لنيل درجة الماجستير في قانون الاعمال المقارن.